Тенденции рынка жилой недвижимости

Опубликовано: 27 января 2008 г. в 18:48 12 0Нет комментариев0

Что будет с ценами на квартиры в Пскове: прогноз на 2008 год Часть первая. Итоги 2007 года.- Что будет с ценами на квартиры в Пскове в новом году? – такой вопрос мне не раз задавали в последнее время мои приятели и знакомые, читатели «МК» Недвижимость в Пскове».- Вообще-то я не занимаюсь строительством многоквартирных домов. Может логичнее спросить тех, кто строит или продает квартиры? – пытался я «отвертеться» от назойливых вопросов, понимая, что делать прогнозы – занятие неблагодарное. Помню, как я дал прогноз, что цены на квартиры в каркасно-монолитном сегменте могут дойти в 2007 году до 35 000 руб. за квадратный метр и даже перешагнуть его на так называемые видовые квартиры. И какова же была реакция читателей? От «почему так мало», возможно, кому-то хотелось бы видеть цены выше, к примеру, инвестору, помня о динамике 2006 года. До «почему так дорого», вероятно, это реакция тех, кто хотел бы приобрести квартиру для проживания в ней.- Вот потому я и спрашиваю тебя, - заключил один из наших читателей. – Поскольку ты не строишь и не продаешь квартиры, то можешь дать объективную оценку ситуации. К тому же ты знаешь многих в строительном бизнесе и понимаешь «настроения рынка».- Хорошо, - ответил я. Но все же хочу сделать одно важное замечание. Все нижеизложенное – это мое субъективное мнение.Итак, начнем…С чем встречает рынок 2008 годДля того чтобы строить прогнозы, необходимо иметь четкое представление о динамике предшествующих лет. В противном случае наши предположения будут скорее похожи на домысли, нежели на серьезный анализ, согласитесь. Поэтому для начала, попытаемся ответить на вопрос, с чем встречает рынок жилой недвижимости Пскова 2008 год. Поскольку официальных данных о вводе нового жилья за весь 2007 год мы пока не встретили, полагаю, они будут немного позже, придется отталкиваться от данных за январь - сентябрь 2007 года.Согласно ним, если в целом область превысила показатели аналогичного периода 2006 года, то в частности в Пскове были построены жилые дома общей площадью 44,1 тыс. кв. метров (за январь - сентябрь 2006 года – 53,7 тыс. кв. метров), что меньше показателя 2006 года на 18%. Даже если предположить, что четвертый квартал был более успешным, чем предыдущие, тем не менее, вероятность превышения показателей 2006 года относительно невысока. Иными словами, за 2007 год, вероятно, было сдано не более, если ни менее, квадратных метров жилья, чем в 2006 году. Этот фактор, как вы понимаете, свидетельствует в пользу роста цен на квартиры в 2008 году, и будет толкать цены вверх. Ведь цена, как известно, зависит от соотношения между спросом и предложением. Динамику предшествующих лет наглядно демонстрирует таблица 1. Таблица 1 Ввод в действие жилых домов19952000200120022003200420052006Всего, тыс.м2 общей площадиСеверо-Западный федеральный округ 33992453243626123255371639814667Республика Карелия179637869849588110Республика Коми392263116149160141159177Архангельская область2037810010794105118193в том числе Ненецкийавтономный округ11121251083335Вологодская область424205239239247300293334Калининградская область263172176198232245266502Ленинградская область449392415433444511533672Мурманская область792885137814Новгородская область150899498109148143163Псковская область2488292100114132100126г.Санкт-Петербург10121081111812141758203222732376Справочно Россия, млн м241,030,331,733,836,441,043,650,6На 1 000 человек населения, м2 общей площадиСеверо-Западный федеральный округ 230172172186234270291344Республика Карелия2288210896117135125158Республика Коми342250112145158140161181Архангельская область136567380718091150в том числе Ненецкийавтономный округ250297291116227198777834Вологодская область317158186187196240236271Калининградская область281179184207244259282535Ленинградская область267233247259267308324409Мурманская область753095157916Новгородская область202124132139158218214247Псковская область299104119131151178136175г.Санкт-Петербург209229238260379441496519Справочно Россия277207217233252285304355Источник: Регионы СЗФО. Социально-экономические показатели. Сыктывкар, 2007. С.128.Мы видим, что и в предыдущие годы объемы ввода нового жилья были относительно невелики. Что в свою очередь обусловило невысокое предложение вторичного рынка, ведь новостройки прошлых лет в настоящее время – часть предложения вторичного рынка жилья. Пусть вас не смущает цифра по Мурманской области, это реакция рынка на миграционные процессы. А вот если говорить о динамике соседних с Псковской областью регионов, то можно сравнить и сделать определенные выводы. Что касается ввода квартир, то это демонстрирует таблица 2. Если учесть что в области в основном строились частные дома, то эта цифра, к примеру, 1666 квартир в 2006 году, дает представление о вводе жилья в Пскове.Таблица 2. Ввод в действие квартирЕдиниц19952000200120022003200420052006Республика Карелия29758341021744997117211191444Республика Коми 1)57943756155120672277206727892690Архангельская область32471042132214531173145016682726в том числе Ненецкийавтономный округ16118118170132109466557Вологодская область 1)70072546331530083177396641204672Калининградская область40282008198222122089257328436630Ленинградская область69885410519846984328512953287326Мурманская область140246710760202137116173Новгородская область24011310133613891641213922532472Псковская область40531190131213181690177614541666г.Санкт-Петербург1646815191151791605523335275593319034227Справочно Россия, тыс.6023733823964274775156091) Без квартир в общежитиях.Источник: Регионы СЗФО. Социально-экономические показатели. Сыктывкар, 2007. С. 130.Предположим, что в 2007 году Псков пополнился 1500 квартирами (часть которых была продана еще в 2006 году). Много это или мало? Если сравнивать с 1995 годом, то вероятно мало. Однако это не означает, что имеет смысл строить, скажем, в 3 раза больше квартир (имеется ввиду строительство для продажи, к так называемому муниципальному жилью это не относится). Ведь их еще надо продать. А это вопрос цены, или точнее говоря соотношения цен и доходов.Цены в 2007 годуВ целом цены на квартиры в 2007 году, судя по данным государственной статистики, выросли примерно на 30%. Вполне логично, после существенного роста в 2006 году. Примерно, поскольку опять же мы не встретили пока официальных данных за весь год. Тем не менее, предполагаемый процент вряд ли сильно отличается от действительного. Можно ли считать цену, к примеру, в 30 000 руб. за 1 кв. м. высокой? Предположим, вы хотите приобрести квартиру площадью 60 кв.м. Это означает, что вам требуется 1,8 млн. Если цена годом ранее была на 30% ниже, это означает, что квартира стоила 1,26 млн. Если вы имеете средний доход по городу (порядка 10 000 руб. в месяц), то и 1,8 млн. руб. и 1,26 млн. руб. для вас вряд ли доступны без наличия возможности «дешевого» кредитования (то, что распространено в Европе). Другое дело, если вы меняете квартиру меньшей площади на большую. В этом случае рост цен означает одновременно и рост доплаты. Теперь о соотношении. Если посмотреть на соотношение между доходом, к примеру, в 10 000 рублей и ценой квадратного метра, к примеру, 30 000 рублей, то оно меньше, чем в соседней Эстонии. И если абстрагироваться от стоимости денег (эффективная ставка по кредитам), то потенциал для роста цен есть. А значит, отрасль выглядит привлекательной для инвестора. И казалось бы вполне можно и строить больше, и продавать больше. Но, полагаю, опасение, что при существенном росте строительства жилых домов квартиры в них будет сложнее продать, присутствует на рынке, и оно имеет под содой определенное основание. Я имею ввиду недешевую стоимость денег для покупателя квартиры в кредит. Не хочу сказать, что банки запрашивают слишком высокие проценты. Судите сами, если инфляция в нашей стране составила за 2007 год порядка 12% (а рост на некоторые, но весьма значимые продукты питания в несколько раз больше этой цифры), то вклад ниже 12% годовых имеет отрицательную доходность. И если банк берет у одного клиента деньги под 12% и передает их другому под 13% (или берет под 11%, а отдает под 12,5%), то доходность кредита на недвижимость для коммерческого банка относительно невысока. Можно сказать, примерно такая же, что и в Европе. Если, к примеру, в европейской стране инфляция составляет 2%, а банк выдает кредит под 2,8 – 3,5%, то получает примерно столько же. И тогда, возможности покупателя, несмотря на менее благоприятное чем у нас соотношение между ценой квадратного метра и дохода населения, в Европе выше. Другими словами, основная причина недоступности кредитов на недвижимость (и ипотечных кредитов) для большей части населения Псковской области кроется, на мой взгляд, именно в высокой инфляции. Предположим, вам нужно 2 млн. для приобретения «двушки». Если вы берете кредит на 30 лет под 12%, то в первые месяцы вам придется выплачивать порядка 25,5 тыс руб. (это в первый месяц, затем цифра будет медленно снижаться по мере погашения кредита, если он взят на условии дифференцированных выплат), причем 5555,56 руб. составляет погашение, а остальное (20 000 руб.) – проценты (это теоретический пример, условия в конкретных банках могут отличаться от указанных). Т.е. в структуре выплат проценты составляют 78%. Причина – инфляция. А если бы Правительству удалось бы снизить инфляцию до 2%, то при 3% за кредит проценты по кредиту сократились бы в 4 раза. Соответственно кредит стал бы доступен для большинства.Рост покупательной способности в этом случае мог бы стимулировать развитие жилищного строительства и стабилизацию цен. А поскольку пока об этом говорить не приходится, то можно уверенно говорить, что цены будут расти не ниже уровня инфляции. О росте цен в 2007 году в разных сегментах говорят данные таблицы 3.Таблица 3. «Средние цены и индексы цен на рынке жилья по Псковской области за III квартал 2007 года»Средняя цена 1 кв. м. общей площади, руб.Индексы цен, в % к концу предыдущего кварталаИндексы цен, в % к 4 кварталу2006 годна 25 сентября 2007 годаСправочно:на 25 июня 2007 годана 25 декабря2006 годана первичном рынке жильяВсе квартиры29571,627145,922518,6108,9130,2 из них квартиры:Типовые28184,325845,121334,8109,1130,7Улучшенной планировки29887,527562,822920,3108,4126,0Элитные34313,531159,125414,6110,1143,3на вторичном рынке жильяВсе квартиры27701,026517,320870,0104,5130,7 из них квартиры:Низкого качества25237,224137,821207,2104,6126,4Типовые27539,626086,920179,5105,6134,2Улучшенной планировки33379,832283,121427,7103,4142,1Элитные36223,036223,029909,5100,0121,1Источник: Псковоблстат.Роль банковского кредитования2007 год характеризовался ростом кредитования приобретения жилой недвижимости. Речь идет как о кредитах на недвижимость, так и ипотечных кредитах. Их в Псковской области было выдано более 1000. Большую роль здесь сыграл, конечно же, Сбербанк России. В целом объемы, кредитования, думаю, все же далеки от желаемых, опять же в силу высокой инфляции, а также других факторов.Другой аспект, цены на строящееся жилье, как правило, ниже, чем на построенное, а чтобы оформить ипотеку, т.е. кредит с процентом ниже, чем кредит на недвижимость, нужно, чтобы квартира была в собственности. Кроме того, не всегда возможно получить кредит на жилье на стадии строительства, хотя стоит отметить определенные положительные сдвиги – совместные проекты банков и застройщиков. Если говорить об ипотечном кризисе США, то на псковский рынок, полагаю, он не оказал влияния в 2007 году. Думаю, в 2008 году количество кредитов на приобретение недвижимости возрастет. Возможно, возрастет и ставка кредитования, если Правительство не обуздает инфляцию. Конечно, сложно описать все тенденции рынка в короткой статье. Н в целом картина, с чем вступает рынок жилой недвижимости в Пскова в 2008 год, полагаю, ясна. Настолько, что вы можете сами попытаться спрогнозировать тенденции. Мы же продолжим начатую в этой статье тему на следующей неделе. Какие факторы будут работать на рост цен, а какие на их снижение? И насколько велика роль каждого из факторов рынка? И в конечном итоге на сколько же вырастут цены в 2008 году? На эти вопросы мы попытаемся ответить в следующем номере «МК» Недвижимость в Пскове».Максим ГоликовИсточник: "МК" в Пскове и Великих Луках" (приложение "Деловой Псков")2 часть статьи см. здесь

Центр Деловой Информации Псковской области

👉 Подписывайтесь на наши страницы. Мы есть в Телеграм, ВКонтакте и Одноклассниках

Комментарии

    Еще никто не оставил комментариев.

Для того чтобы оставлять комментарии Вам необходимо зарегистрироваться либо авторизоваться на сайте.