Пользователи Интернета, в том числе и нашего портала, - люди в большинстве своем проживающие в городах и избалованные благами современного быта. Мы привыкли к комфортабельным условиям существования: паровому отоплению, горячей и холодной воде в кране, работающей канализации. Выходя из своего «уютного гнездышка» и воспользовавшись исправным лифтом, мы хотим отвести своего ребенка на детскую площадку у дома, сесть в припаркованную у дома машину и двинуться зарабатывать свои кровные денежные знаки. Возвращаясь вечером с работы, мы опять же хотим найти место для парковки, не затыкать нос при входе в подъезд из-за засорившегося мусоропровода, не подниматься пешком по темной лестнице из-за сломанного лифта, не мерзнуть под холодным душем. Наша жизнь, жертва урбанистической цивилизации, ежедневно зависит от сотен бытовых проблем, за которые отвечает многоликое муниципальное хозяйство. Разобраться в этом хаосе полномочий и ответственностей рядовому псковичу бывает куда сложнее, чем нарубить дров для обогрева, почистить нужник или сходить к колодцу за водой. История вопроса Дело в том, что сфера коммунального хозяйства в нашей стране была долгое время наиболее ярким проявлением советского строя, в ней как в капле воды отражались все родовые черты океана могучего и нелепого СССР. Это даже вошло в советский фольклор: кто не помнит о том, что «управдом - друг человека»? Хотя любой человек, живший в ту эпоху, хорошо понимал, что такое домоуправления или ЖЭК. Объяснить сегодня это достаточно сложно. Ясно одно, что ничего общего с экономикой коммунального хозяйства та система не имела, как, впрочем, и ее наследница постсоветского периода, породившая всем известные МУМРы. Оставаясь по своей сути рудиментами советской коммуналки, о том, что они коммерческие предприятия они вспоминали только тогда, когда надо было что-то выжать из жильцов разрушающегося на глазах жилищного фонда. Во всех остальных случаях, как несли убытки, так и несли, как посылали просящих, так и продолжали посылать. Законы рыночной экономики тут не действовали. По мнению специалистов, сфера ЖКХ и сегодня, наверное, единственная отрасль экономики страны, работающая по старинке. В умах многих руководителей еще не сформировалось новое мышление о работе организации в условиях рыночных отношений, то есть с существованием здоровой конкуренции. На протяжении многих лет ЖЭКи являлись монополистами на рынке жилищных услуг. Это сильно тормозило развитие и привело в итоге к многочисленным проблемам – некачественным услугам и непрекращающимся претензиям со стороны жильцов. Ситуация на рынке управления жилым фондом в России поменялась с 2008 года. Бывшие ЖЭКи и МУМРы трансформировались в управляющие компании, которые теперь представляют интересы собственников жилья перед подрядными организациями и берут на себя ответственность по заключению договоров на обслуживание. Причем работы они могут выполнять как собственными силами, так и силами третьих лиц. А жильцы оплачивают эти услуги в соответствие с расчетным тарифом. По функциональности эти виды жилищных организаций практически ничем не отличаются. Однако ранее ЖЭКи не имели право зарабатывать деньги и не могли из этих средств поощрять тех, кто работал лучше. Как следствие, отсутствие стимула приводило к пассивности и не желанию выполнять свою работу качественнее или быстрее. Жильцы находились в состоянии вечной борьбы с работниками домоуправлений и в итоге мирились с тем, что имели.Вместо МУМРов УКОсновное отличие сегодняшней ситуации от советского прошлого - в том, что сейчас мы можем напрямую участвовать в управлении дома, в котором живем. Теперь в наших руках решать, как и по каким ценам, нам будут предоставлять услуги, будут ли чистыми подъезды, будет ли качественно отремонтирована крыша, когда будут заменены трубы и когда зароют яму у подъезда. Однако в то время когда проходил реформа, жильцы многих домов по инерции подписывали договора со своими старыми домоуправлениями, трансформировавшимися в управляющие компании. Считая, что их домоуправление мало, чем отличается от других, они по привычке оставались со своей жилищной организацией, и в результате получили в наследство старые проблемы. Как точно заметил один из чиновников, сейчас рынок управления жилым фондом в целом по стране имеет две болезни. Во-первых, есть много недобросовестных и непрофессиональных компаний, от которых надо защищать собственников, а во-вторых, на рынке много безалаберных собственников, от которых следует защищать добросовестные управляющие компании. Сегодня практически весь жилой фонд в Пскове управляется частными компаниями. Это наиболее популярная форма в нашем городе. Есть вновь созданные управляющие организации, но многие из них образовались базе МУМРов. В Пскове работают 34 управляющих компании, которые обслуживают 1700 домов. По данным социологических исследований, мнения о качестве работы своей управляющей компании у псковичей разделись по полам. 47% опрошенных горожан довольны работой своей управляющей компании, 46% - недовольны, а 7% - вообще не знают своей управляющей компании. При этом 44% не хотят расставаться со своей жилищной организацией, 18% - хотели бы поменять, а 38% - затруднились ответить. В редакцию ИА «Псковская Лента Новостей» поступают письма от читателей, которых интересует вопрос «Как заставить свою управляющую компанию работать?». Псковичи спрашивают, куда необходимо обращаться, чтобы решить свои коммунальные проблемы, как поступить, если управляющая организация не торопиться исправлять ситуацию или вовсе не реагирует на просьбы. В доме протекает крыша и в квартирах жильцов верхних этажей начала сыпаться штукатурка, отклеились обои. Куда идти и как реализовать свое право на ремонт квартиры? Наш дом не был вовремя подключен к теплу. Несет ли наша управляющая организация ответственность за несвоевременную подачу тепла?Без согласования с жильцами дома на нем был установлен громадный рекламный щит. Кто получает деньги за эту рекламу и имеет ли право управляющая организация на установку щитов без получения согласия жильцов? Как решить свои жилищно-коммунальные проблемы в свете сегодняшней ситуации на рынке управления жилого фонда корреспондент Псковской Ленты Новостей поинтересовался у представителей власти, руководителей управляющих компаний и независимых экспертов. Позиция администрации города Пскова Как сообщили в администрации Пскова, на свою управляющую компанию жаловаться можно в местные органы власти, но вот юридически закрепленных рычагов влияния у администрации города или гордумы нет. Подчиняются напрямую городу лишь МУМРы, но их осталось мало, и вскоре они будут ликвидированы. Однако это не значит, что местная власть ничего не может сделать. Взаимодействие все же с управляющими компаниями есть. В администрации города Пскова создано специальное подразделение по работе с управляющими компаниями, которое выстраивает сотрудничество в рабочем режиме. Это обсуждение общих задач, рассмотрение каких-то ошибок, административная помощь. Администрацией города были разработаны критерии оценки деятельности управляющих компаний, а затем был составлен рейтинг, с помощью которого можно сравнить работу своей жилищной организации с другими. Рейтинги составляются поквартально. Сейчас лидерами в Пскове являются ООО «Девятый район», ООО «Микрорайон №13», ООО «Десятый район». Естественно, администрация может повлиять на улучшение оказываемых управляющими компаниями услуг. Сотрудники исполнительного органа власти узнают у руководства жилищных организаций, по каким причинам они ненадлежащим образом выполняют свою работу, и сообщают о поступивших в администрацию города на них претензиях. Кроме того, главой администрации города Пскова было принято решение в первую очередь, финансировать работы по благоустройству дворовых территорий, ремонтов жилого фонда и т.д., тем управляющим компаниям, которые работают добросовестно и готовы к софинансированию. Позиция управляющих компаний Как рассказал корреспонденту Псковской Ленты Новостей руководитель ООО «Десятый район» Константин Болотин, люди привыкли платить мало за услуги среднего качества или довольно редкое техническое обслуживание. Когда мышление у населения поменяется, на рынке управления жилым фондом начнется здоровая конкуренция. И даже если вы будете платить чуть-чуть больше, сможете получать более качественные услуги. Та же уборка подъездов будет чаще и лучше. При этом естественно число недобросовестных компаний сократиться, поскольку жильцы многоквартирных домов будут выбирать лучшие управляющие компании. Все услуги, какие, в каком качестве, стоимость и периодичность, прописываются в договоре. Пока на псковском рынке спектр услуг у всех управляющих компаний фактически одинаковый, но есть те, которые предлагают их более высокого уровня. В основном это – уборка подъездов, ее периодичность, уборка придомовой территории, обслуживание инженерных сетей в подвалах, на чердаках, аварийное обслуживание. Практически весь набор услуг прописан санэпидемиологическими нормами. Так, влажную уборку в подъезде положено проводить как минимум один раз в неделю. Есть также некоторые моменты, которые должны обсуждаться отдельно на общем собрании жильцов. Данные услуги должны оплачиваться населением дополнительно. К примеру, вопросы о проведении капитального ремонта, экспертизы промышленной безопасности эксплуатации лифтов и т.д. С вопросом асфальтирования дворовых территорий, к примеру, нужно обращаться в управление генерального заказчика. Но благоустройством двора управляющая компания может заняться по собственной инициативе, в зависимости от наличия средств и желания. При этом на общем собрании может быть решен вопрос софинансирования работ с жильцами, а можно и получить дополнительные средства из городского бюджета. Все вопросы управляющая компания решает или на общем собрании или с инициативной группой, в которую обычно входят старшие по подъезду. Позиция независимых юристов Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.По словам юриста ООО «РУМИТ» Юлии Евстафьевой, данные правила работают прямо на нас. Если управляющая организация работает плохо, мы с вами имеем полное право потребовать уменьшения оплаты. Потребовать снизить платежи мы вправе и тогда, когда воду, тепло или электричество нам предоставляют с нарушением сроков или качества. Плата уменьшается пропорционально количеству дней нарушения.Если все-таки окажется, что управляющая организация не выполняет условия договора и не снижает плату за некачественную услугу или ее отсутствие, жильцы могут написать претензию в саму управляющую организацию. Не нужно лениться идти с письменным заявлением в управляющую компанию. В дальнейшем это может стать, если, конечно, жилищная организация не захочет решать проблему полюбовно, документальным доказательством ее недобросовестной работы. В претензии указывается срок ее рассмотрения (к примеру, десять дней), а также срок устранения возникшей проблемы. В заявлении вы также должны написать о некачественной услуге или других недостатках работы, сроках, в которые оказывались ненадлежащие услуги, а также требование снизить плату за данные услуги. Кроме того, вы необходимо потребовать выслать на место специалиста, который зафиксирует эти нарушения. В итоге вам должны сделать перерасчет и из квитанции за следующий месяц вычесть сумму, которую вы переплатили.Заявление (в 2-х экземплярах) вы должны зарегистрировать в управляющей компании. Если вам отказывают в его регистрации, пошлите его почтой с уведомлением о вручении. Если компания никак не отреагировала на вашу претензию, то можно обратиться с заявлением в Государственную жилищную инспекцию. Она может выписать штраф управляющей организации, если специалисты выявят факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Также можно обратиться в управление Роспотребнадзора и в отдел по защите прав потребителей.Если же все вышеперечисленные меры не помогли мирно договориться с управляющей организацией, то собственники могут подать на нее в суд. Подать заявление в суд может как один собственник, так и полномочный представитель от всех пострадавших собственников. Это зависит от масштабности проблемы – пострадала одна квартира, отдельный подъезд или весь дом. И если суд встанет на сторону жильцов, то управляющая организация должна будет устранить недостатки в принудительном порядке. Суду нужны доказательства, поэтому необходимо собрать всю вашу переписку с управляющей организацией. Следует отметить, что управляющая компания ежегодно в течение I квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если в договоре не прописано иное. Позиция ИА «Псковская Лента Новостей» Если жилищная организация предоставляет услуги или выполняет работу ненадлежащего качества, вы имеете право потребовать уменьшить размер платы за услуги. В том случае, если в управляющей компании вам отказались снижать плату, тогда вы можете решить эту проблему через суд. Если же управляющая организация не хочет работать, так как хотелось бы вам, можно ее заставить, а можно и просто поменять. Для этого необходимо созвать собрание собственников жилья в многоквартирном доме и на основании решения общего собрания в одностороннем порядке отказаться от договора с недобросовестной жилищной организацией. Все свои жалобы на работу управляющей компании псковичи могут сообщать по телефону 055. Интересующие вас вопросы также можно направить в редакцию ИА «Псковская Лента Новостей» по адресу: redaktor@pln-pskov.ru (с пометкой «Советы юриста»). Для более подробных консультаций вы можете обратиться в юридическую фирму «РУМИТ» по телефону: (8112) 57-11-28. Софья ЛИСИЦЫНА