Громкая история, разворачивающаяся вокруг дома 49 на Рижском проспекте, подсказала тему нашего очередного экономического обзора. Кто-то называет эти события началом передела коммунального рынка, другие - проявлением гражданской инициативы. В конце концов, трудно считать «войной» нормальное стремление жильцов одной из псковских многоэтажек самостоятельно управлять своим домом. Однако вопросы домового менеджмента действительно актуальны в нашем регионе: согласно мониторингу, проводимому Институтом регионального развития, неудовлетворенность состоянием дел в ЖКХ вошла в тройку наиболее значимых проблем для населения Псковской области. Домовое хозяйствоНа старте реформирования сфера жилищно-коммунального хозяйства воспринималась обществом как безнадежно убыточная, требующая мощнейших государственных вливаний. Тогда было принято стратегическое решение сделать ЖКХ интересным для частной инициативы. Иными словами, дать возможность организациям, задействованным в «коммуналке», зарабатывать деньги. А неизменный рост тарифов, по замыслу идеологов реформы, позволял бы обслуживающим организациям накапливать жирок и инвестировать в повышение качества своих услуг. О емкости современного рынка жилищно-коммунальных услуг Псковской области для жителей региона дает представление совокупный объем выставляемых населению счетов. В 2009 году жилищно-коммунальных платежей было начислено на сумму 3,4 млрд руб. Платежная дисциплина, по данным Псковстата, была достаточно высока: фактический уровень платежей населения за тот же период составил 93,9%. Итоговые данные за прошлый год пока не опубликованы, однако, исходя из объема платежей, начисленных в первом квартале 2010 года, можно предположить, что в минувшем году объем регионального рынка ЖКХ достиг отметки примерно в 4,7 млрд руб. При этом часть платежей субсидируется государством (если расходы на жилье составляют у вас более 22% совокупного дохода семьи, вам положена субсидия). В среднем размер субсидирования, закладываемый в бюджет, составляет порядка 150 млн руб. По сути, все платежи населения можно разделить на две категории. Первая, это деньги, которые мы оплачиваем согласно тарифам, утвержденным государством. Речь идет о платежах в пользу энергоснабжающих организаций. Ко второй относится ряд статей, которые мы можем определить сами. Но обычно, по советской привычке, мы воспринимаем их как установленные властью. Мало кто знает, что плату за содержание и ремонт жилья Псковская городская Дума утверждает лишь для домов, которые не выбрали способ управления. Тем не менее, эти тарифы просто копируются управляющими организациями и приводятся как обоснование роста платежей. В конце концов, объявить жильцам, что тарифы введены Думой, много проще, чем обосновать каждую составляющую платы. К тому же муниципальный парламент расценки исправно повышает, что также выгодно управляющим компаниям, с прежних времен так и не оборвавшим пуповину связи с городской властью.Той же категорией «удобства» (для управляющей компании, разумеется) можно объяснить и методологию начисления платы за внутридомовое потребление электроэнергии. Если внимательно посмотреть в методические рекомендации по расчету коммунальных услуг, то суммы в счетах должны быть привязаны к поквартирному потреблению. Иными словами, чем больше расходуешь у себя в квартире, тем больше твой вклад и в оплату за потребление общедомовой энергии. Очевидно, законодатель, таким образом, стремился стимулировать нас к энергоэффективности. Однако с точки зрения начисления и сбора платежей, проще раскидать потребление электричества на квадратные метры, что и было сделано в Пскове, да и не только в нем. Приобретение жилья воспринимается нами лишь как покупка определенного числа квадратных метров и не более того. Жилой фонд Пскова состоит из более чем 2 тыс. домов совокупной площадью 3 млн кв. метров. Доля муниципального жилья составляет порядка 20%. Ввод нового жилья в Пскове относительно невелик (менее 0,5 кв. метров на одного жителя), ежегодно Псков прирастает в среднем чуть менее сотней тысяч «квадратов». Участок, примыкающий к многоквартирному дому, мы не воспринимаем как придомовую территорию и свою собственность, хотя бы потому что в любой момент на этой земле может возникнуть ларек, а то и очередной дом. И речь идет не только о поле, которое видит из окна житель новостройки. Уплотнительная застройка в уже обжитых районах - спутник многих российских городов. Задуматься об общем имуществе нас заставило введение платы за внутридомовое освещение. А в ряде домов, где лифты выработали свой ресурс, на горизонте замаячила перспектива «скинуться» по 40-50 тыс. руб. с квартиры на замену этой важной (прежде всего, для жителей верхних этажей) части общедомового имущества. Даже подъезд мы порой не ощущаем своей (хоть и совместной) территорией. Любопытный факт рассказали в одной из компаний, занимающихся установкой входных дверей. По их статистике, двери в квартиры жители Пскова, как правило, заказывают более дорогие, чем в тамбуры. Учитывая, что за дверь в тамбур нам приходится платить лишь половину или треть ее стоимости (в зависимости от количества квартир на нашей части площадки), и обходится она нам значительно дешевле, чем дверь в квартиру, наиболее разумным объяснением выступает именно ощущение, что свое, собственное начинается лишь с порога квартиры. Есть ли возможность сэкономить?Зачастую люди с высоким достатком необычайно экономны в так называемых внешних расходах. Иными словами, они могут истратить «на себя» немалую сумму денег, но при этом не забудут оценить жилье или автомобиль с точки зрения экономичности содержания. Скажем, техобслуживания автомобиля представительского класса может выглядеть относительно дорогим, но производится оно реже, за счет чего при расчете на километраж пробега может быть сопоставимо или даже дешевле, чем для автомобилей среднего класса. Нередко человек состоятельный в стремлении сэкономить столь же внимательно рассматривает различные варианты автономного отопления и соответствующие характеристики строительных материалов. У жителя обычного многоквартирного дома возможности экономии весьма ограничены. Мы можем установить счетчики на холодную и горячую воду, на газ и контролировать свое потребление, но это не спасает нас от ежегодного роста тарифа. Выйдя на минимум потребления, мы уже не можем сокращать его дальше, а это означает, что наши платежи будут только расти, поскольку ежегодно возрастает цена кубометра воды и стоимость гигокалории отопления. С другой стороны, мы можем сократить потери тепла в сетях дома, сделать более качественную уборку подъездов и многие другие внутридомовые вещи. Правда, для этого мы должны либо выбрать эффективно работающую обслуживающую компанию и детально контролировать ее, либо взять управление, что называется, на себя, создав товарищество собственников жилья. И первое, и второе предполагает инициативу, которая у нас, как правило, отсутствует. Позиция населения в отношении ТСЖ в Пскове скорее выжидательная. За ситуацией наблюдают и ждут результатов работы реально создаваемых товариществ (о массовых фиктивных, созданных лишь на бумаге, мы сейчас не говорим). На них ориентируются как на первопроходцев, предпочитая в случае успеха пойти вслед за ними уже проторенной дорожкой. Откуда ветер дуетКурс на создание ТСЖ был провозглашен на федеральном уровне. Само государство призвало жителей брать ответственность за управление жильем на себя, а любые попытки противодействия созданию товариществ можно трактовать как противодействие реформе жилищно-коммунального хозяйства. Более того, определенная доля ТСЖ в жилом фонде региона стала обязательным условием для получения финансовой поддержки по программам федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ. За счет создания в том числе фиктивных, как утверждают эксперты, товариществ, Псков смог набрать необходимый процент и уже получил финансирование из Фонда по первым двум заявкам. Как сообщили в управлении городского хозяйства администрации города, участниками данных программ стали 158 домов, что составляет 8,07% от общего количества многоквартирных жилых домов (первая заявка - 44 МКД, вторая - 114 МКД). Финансирование по ним на 2008-2009 годы составило 418 563,3 тыс. руб. в том числе 290 393 тыс. руб. от Государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства; 107 242 тыс. руб. - средства бюджета Псковской области и 20 928 тыс. руб. - средства собственников жилья. Реализация муниципальных адресных программ длилась в течение 2008-2009 годов. ТСЖ стали массово создаваться по всей стране скорее не как альтернатива управляющим компаниям, а как желание получить федеральное финансирование на капремонт, причем не обязательно домов, где создавались эти самые ТСЖ. В погоне за числом, нередко формировались «фиктивные» товарищества. Не случайно, в Москве, где число ТСЖ больше чем в любом российском городе, власть объявила о желании ввести ежеквартальную отчетность для них. Не думаю, что, взяв курс на создание товариществ, государство попыталось вытеснить управляющие компании с коммунального рынка. Хотя бы потому, что рынка в чистом виде как такового не возникло. Зачастую УК становились преемниками ранее действующих муниципальных предприятий. В такой ситуации создание альтернативы через форму ТСЖ было скорее шагом, направленным на стимулирование организаций переходить от управления по принципу «денег мало, на них ничего не сделаешь, что ж вы от нас требуете» к профессиональной менеджерской функции: зарабатывать качеством услуг, а не экономией на части статей в условиях пассивности жильцов обслуживаемых ими домов. Собственно на экономике управления домом останавливаться вряд ли стоит, она было подробно описана в статье специалистов, опубликованной на Псковской Ленте Новостей (см. раздел «Аналитика» ПЛН-ДОМ). Отметим лишь, что само управление может быть довольно выгодным делом, кажем так, перспективным бизнесом. Полагаю, это прекрасно понимают и руководители управляющих компаний, а таковых в Пскове по данным портала ЖКХ Пскова функционирует порядка 30, все они по организационно-правовой форме общества с ограниченной ответственностью. В условиях, когда процент рентабельности, закладываемый в расчеты низок, искушение увеличить ее за счет экономии велико. И не только в Пскове. Понимая это, государство ввело обязательное раскрытие информации для управляющих организаций. Как акционеры ОАО имеют право знать о действиях менеджмента (стандарт раскрытия информации впечатляет, за неполную публикацию антимонопольная служба может наложить ощутимый штраф), так и жильцы должны иметь возможность оценить эффективность управления домом. Псков коммунальный Создание некоммерческой организацией «Бюро Социальных технологий» неформального Клуба председателей ТСЖ многие восприняли действительно как событие. В Псков приехали съемочные группы федеральных каналов. Ведь настоящие ТСЖ (а не липовые) как раз и были целью реформирования системы ЖКХ России. Ценность процесса, зарождение которого идет в Пскове, намного больше, чем история нескольких домов. За ним с интересом следят специалисты по ЖКХ не только города. Жилищный кодекс дает возможность выбора, но большая часть из нас оказалась его лишена. Кто в силу нежелания договариваться с соседями. Кто в силу инертности. Думаю, выбора оказались лишены и сами работники коммунальной сферы. Ведь если все организации одинаковы, рассчитывать на конкуренцию, приводящую повышению оплаты труда дворника, сантехника или электрика не приходится. Низкая оплата труда в ЖЭКах во многом была обусловлена системой нормирования труда и собственно низкой производительностью труда. Вспоминаю случай из детства, когда мы вызывали специалистов-сантехников из домоуправления. Они сделали все очень быстро и хорошо примерно за сорок минут, однако при этом просидели пару часов на скамейке у подъезда. Низкая производительность - главная причина низкой оплаты труда, проблемы, с которой должна бороться управляющая организация рыночного типа. Отмечу, активная позиция жильцов не обязательно ведет именно к созданию ТСЖ. Она способна стать конкурентным механизмом, которого так недостает коммунальному хозяйству. В этом случае житель оценивает работу управляющей компании посредством сравнения с ситуацией в домах, где созданы ТСЖ. Если УК выполняет работу хуже, жители предлагают управлять своим домом председателю соседского ТСЖ. Соответственно у управляющей компании появляется стимул качественно выполнять принятые на себя обязательства, а у ее работников - рассчитывать на уважение со стороны жильцов и более высокую оплату труда. Если же управляющая организация не реагирует на этот стимул, то просто теряет дом, а вместе с ним и возможность получать больший объем средств в управление.Не думаю, что многим из нас интересно, какой именно формой управляется наш дом, нам просто хочется получить определенный перечень услуг за вносимую нами ежемесячно плату. Когда мы приходим в магазин, нас не интересует, является любимый товар плодом предприятия по форме ОАО, ЗАО, ООО или ИП. Мы покупаем либо потому что вкусно, либо потому что качественно, либо потому что недорого. Или пытаемся соединить хотя бы две из указанных категорий. Максим Голиков