В декабре 2012 года на фоне всеобщего облегчения от несостоявшегося конца света малозамеченной прошла одна коммунальная новость. Федеральный закон РФ от 25.12.2012г. №271-ФЗ внес изменения в Жилищный кодекс РФ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Эти поправки представляют собой не что иное, как попытку избежать конца света в жилищно-коммунальной сфере, накопившей многочисленные долги. Чего ждать от изменений жильцам многоэтажек? Чем ближе сроки - тем более бурно проходит обсуждение внесенных изменений. Так, полторы недели назад в Самаре состоялось всероссийское совещание, посвященное обсуждению проблем капремонта многоквартирного жилого фонда. ЦДИ расспросил одного из участников этой встречи, непосредственного участника выстраивания системы капремонта в нашем регионе, редактора портала «ЖКХ Пскова», заместителя генерального директора по развитию ООО «Псковские коммунальные системы» Сергея Корсакова. - Сергей Александрович, какова была основная тема совещания? - Тема - «Создание и организация региональных систем капремонта общего имущества многоквартирных домов». В мероприятии приняли участие более 80 субъектов: тема очень важная. Долги, которые накопились за непроведенные капитальные ремонты общего имущества в многоквартирных домах, - неподъемные. По разным оценкам, они составляют от 9 до 20 трлн рублей, что превышает бюджет РФ. - В ходе встречи озвучивали причины сложившейся ситуации? - Причин здесь много. Основная заключается в следующем: капремонты должны были производить организации, осуществляющие эксплуатацию жилфонда, но они эти работы не выполняли - за редким исключением. Помнится, в Пскове была ситуация, когда жители благодарили мэра города за капремонт дома, в котором сроки его проведения и по нормативным документам, и по фактическому состоянию общего имущества давно прошли и проживание в котором было сопряжено с опасностью для жизни и здоровья граждан. Но за это не надо благодарить: ответственные лица должны были это сделать в силу закона. Реалии таковы, что жилищно-эксплуатационные организации толком ремонтами многоквартирных домов не занимались ни до Жилищного кодекса, принятого в 2006 году, ни после. По новому Жилищному кодексу, государство возложило на собственников заботу о благоприятных и безопасных условиях проживания в многоквартирном доме. Капремонт стал возможен на основании общего собрания жильцов с учетом предложений управляющей компании по срокам и порядку его проведения. Но данная норма закона не работает. Россияне не стали собственниками - в психологическом плане. Ведь долгое время государство говорило нам, что само обо всем позаботится. Но МУПЫ и ДЭЗЫ плановыми капремонтами общего имущества фактически не занимались, ремонты если проводили, то по факту, когда текло, горело и собственники глазами начинали искать угол, в который поставили вилы. В итоге, понимая, что собственники никогда судьбой своей собственности не озаботятся и нужного решения ни самостоятельно, ни с учетом предложений управляющей организации не примут, государство решило вернуться к административно-хозяйственному методу управления и приняло закон о создании в регионах РФ системы капремонта многоквартирных домов. В декабре 2012 года в Жилищный Кодекс были внесены соответствующие изменения и дополнения. Согласно поправкам, субъекты федерации должны организовать систему капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, для чего издать нормативно-правовые акты, определяющие порядок действия системы капремонта посредством т.н. региональных операторов. - Поясните, пожалуйста, что подразумевается под словосочетанием «региональный оператор»? - Региональный оператор - это та структура, которая будет выполнять от начала и до конца всю деятельность, связанную с обеспечением проведения капремонта: собирать деньги с собственников, реализовывать на эти средства созданную в регионе Программу капремонта, в которую должны быть включены все многоквартирные дома Псковской области. Региональный оператор создается в форме Фонда. Ст.118 и 52 ГК раскрывают суть структуры: это некоммерческая организация без членства, создаваемая физическими или юридическими лицами, деятельность которых направлена на решение социально-полезных задач. Учредитель оператора - субъект РФ (Псковская область в нашем случае). - Каким образом будет составляться Программа капремонта? - Программа капремонта - это реестр многоквартирных домов, включающий кроме адреса дома основные данные по многоквартирным домам, позволяющие рассчитать минимальный взнос собственника на капремонт. Жилищным кодексом установлен критерий первоочередности проведения капитального ремонта многоквартирного дома – непроведение капитального ремонта, где такое проведение требовалось на дату приватизации первого жилого помещения. Думаю, что такой критерий больше политический, чем технический. По мнению экспертов, основные критерии должны основываться на технических и эксплуатационных характеристиках общего имущества в многоквартирных домах. Исходя из фактического состояния общего имущества в многоквартирных домах будет формироваться программа капитального ремонта. - Каковы сроки разработки данной Программы? - Псковская область пока только приступает к построению регионального оператора и созданию программы капитального ремонта. Собрав все необходимые сведения, мы обработаем данные о состоянии общего имущества в многоквартирных домах и рассчитаем размер минимального взноса на капремонт. Согласно рекомендациям Минрегиона для Псковской области, ставка для расчета взноса на капитальный ремонт может составить 7,1 руб./кВ. м. Но данные рекомендации должны быть уточнены в регионе соответствующими расчетами. В любом случае - до 1 января 2014 года работа по созданию регионального оператора и разработке региональной программы капремонта должна быть выполнена. - Где будут аккумулироваться собранные средства? - После опубликования в СМИ Программы капремонта многоквартирных домов собственникам будет дано два месяца на то, чтобы определиться, каким образом они будут эти деньги собирать. Здесь возможны два варианта. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе перечислять деньги на специальный счет (за это голосуют на общем собрании жильцов) или на счет регионального оператора. Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора. В случае недостаточности средств фонда капитального ремонта - за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора. Данная схема сбора и расходования денежных средств на проведение в многоквартирных домах капремонта уже получила в народе название «общак». Мое мнение таково: схема позволит наиболее эффективно провести капитальный ремонт во всех, повторяю, во всех многоквартирных домах Псковской области. Процент доходности от размещения временно свободных денежных средств на специальном счете ниже, чем на счете регионального оператора, в случае недосбора денежных средств для выполнения работ по проведению капитального ремонта собственники самостоятельно обязаны определить источники финансирования, вплоть до перехода на счет регионального оператора. Деньги будут учитываться по каждому лицевому счету, по каждому многоквартирному дому можно будет всегда получить информацию. Если собственники сочтут необходимым - то могут принять решение об увеличении суммы взноса. Подчеркну, что собственники в данном случае являются полнокровными участниками процесса. Реализация Программы капремонта начнется по мере накопления денег. В соответствии с Программой региональный оператор будет уведомлять о предстоящем ремонте за шесть месяцев. - Кто будет организовывать собственно процесс капремонта - например, договариваться с подрядчиками, - и как будет контролироваться эта деятельность? - Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора. Он подготовит и направит собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, обеспечит подготовку задания на выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта. Региональный оператор обязан привлечь для выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, контролировать качество и сроки выполнения работ подрядными организациями, а также осуществлять приемку выполненных работ. Собственники также будут участвовать в комиссии по выбору подрядчика. Деятельность региональных операторов также будет контролироваться. Планируется проведение ежегодного аудита, публикация отчетов о деятельности в СМИ. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах. - Насколько реальна вероятность того, что россияне не примут и этот проект государства? - В нашей стране очень велик элемент недоверия к государству. Но в данном случае мы видим максимальную открытость. Других вариантов попросту нет: для проведения капитальных ремонтов требуется очень много денег, и государство вынуждено возвращаться в жилой сектор в режиме пожарной машины, так как состояние общего имущества во многих домах фактически несет угрозу безопасному и комфортному проживанию граждан. - Подскажите, пожалуйста, в какую сумму может обойтись ремонт стандартной хрущевки? - Только на капремонт крыши одной хрущевки требуется не один миллион рублей. Но ведь требуют ремонта не только крыши, но и фасады, подвалы, прочие конструкционные элементы, внутридомовые инженерные системы, требуется установка коллективных приборов учета и многое-многое другое... - Как будет обстоять дело с жильцами, которые не приватизировали свои квартиры? - Те, кто не является собственниками жилья, - это наниматели, у которых есть наймодатель, он-то и должен будет вносить плату за капремонт. В случае с муниципальным жильем собственником является город. С городскими властями региональным оператором будет заключен соответствующий договор. В итоге квартплата увеличится у всех. В любом случае оплата найма жилого помещения должна быть сопоставима с размером взноса на капитальный ремонт - По вашей оценке, насколько продуман новый закон, оценены ли все его возможные последствия? - Закон 271 о капремонте будет дополняться, меняться. Эти нормы будут дорабатываться (есть временной лаг применения закона). Документ жизненно необходимый, но пока сыроватый. Например, пока не совсем ясен вопрос с кредитными организациями. Банки готовы размещать средства на Программу капремонта, но под 3-3,5%. Региональный оператор, естественно, будет заинтересованы в более эффективном способе размещения в банках временно свободных денежных средств. Проценты должны работать на уставные цели регионального оператора. - В общем и целом к какому выводу вы пришли по итогам конференции? - Субъекты понимают необходимость создания системы регионального оператора. Во многих регионах процесс накопления денег на капремонты шел и до поправок 2012 года, но это не делалось так системно. Кстати, компания «Псковские коммунальные системы» в настоящее время реализует программу по созданию в регионе единого информационно-расчетного центра, который сможет обеспечить региональному оператора расчет собственникам помещений в многоквартирных домах Псковской области размера взноса на капитальный ремонт, выпуск квитанций, учет принятых платежей. Система капитального ремонта многоквартирных домов начнет работать только тогда, когда у власти будет полная картина ситуации, а люди будут владеть всей необходимой информацией: будут знать, что это за программа, для чего она, как работает, как тратятся деньги. Паниковать по этому поводу не стоит. Да, есть страхи, что обманут, но другого пути нет. Нужно создание системы - жесткой, прозрачной, работающей, что мы и постараемся осуществить. Беседовала Елена Никитина От редакции: уважаемые читатели, ждем ваших вопросов и отзывов в комментариях к интервью. На них Сергей Корсаков ответит в ближайшее время по мере их поступления.