Дача под Петербургом: спрос и предложения

Рынок дачной аренды под Петербургом стабилен, но стабильность эта односторонняя: количество предложений на нем вот уже несколько лет практически не увеличивается. А вот спрос постоянно растет. Снять обычную дачу на шести сотках (с «видом на удобства») можно только самостоятельно, обзвонив хозяев, опубликовавших телефоны в Интернете или рекламно-информационных газетах. Риэлторские компании начинают оперировать объектами стоимостью не ниже 500—1 тысяча долларов в месяц. За такую сумму можно снять приличный зимний дом с мебелью и удобствами в доме. Аренда коттеджей начинается от 1—2 тысячи долларов. Затраты арендатора на посреднические услуги составляют от 50 до 100% от месячного размера арендной платы. Коттедж нынче кусается «Обычный дачный домик советских времен стоит 200—300 долларов в месяц, — рассказывает Елена Исаенко, директор департамента аренды жилого фонда АН „Бекар“. — На популярных направлениях цены гораздо выше — например, в Комарово есть Академгородок, где за аренду коттеджа можно просить 6—7 тысяч долларов в месяц».Арендные ставки на загородные дома не ниже, чем на элитное жилье в городе. Обычный двухэтажный дом в хорошем месте будет стоить на летний сезон (4—5 месяцев) 4—5 тысяч долларов в месяц. За эти деньги можно снять хорошую трех-четырехкомнатную квартиру в Петербурге с охраной и с парковкой.Привлекательность того или иного объекта для нанимателя определяется в первую очередь местоположением. Спросом пользуются дома, коттеджи и дачи, которые находятся в 50—60 км от города и куда можно добраться на машине за полчаса-час. Самое популярное направление вот уже много лет — Курортный район, от Лисьего Носа до Зеленогорска. Большие дорогие дома в Сестрорецке, Репино, Комарово пользуются постоянным спросом, клиенты готовы платить за них 10 — 15 тысяч долларов. Но качественный дом с хорошим участком здесь найти довольно проблематично. Неплохо идут дела у домовладельцев во Всеволожском районе: здесь строится много коттеджных поселков, что повышает рейтинг района и расширяет выбор. На юге снимают дачи те, кто живет в Московском и Кировском районах, чтобы не ехать через весь город в сторону Сестрорецка. Зато у домохозяев на Мурманской трассе или в районе Мги мало шансов стать рантье: эти направления традиционно пользуются низким спросом арендаторов.Отдельной строкой идут деревенские дома на солидном удалении от города. Спрос на них тоже есть, но довольно специфический: в деревню едут либо любители рыбалки и охоты, либо поклонники экологического туризма. Как правило, в агентства ни те, ни другие не обращаются: рыбаки общаются напрямую со знакомыми хозяевами, «зеленые» путешественники ищут дома через турфирму. Удобства под рукой Соответственно с ростом цены растут и требования арендаторов. Многие съемщики даже не рассматривают дома без минимального (хотя бы) ремонта. «Для сдачи дома в аренду аккуратный косметический ремонт необходим, — рассказывает руководитель отдела городской недвижимости и аренды Общества землепользователей „Прогаль“ Ольга Михеева. — И конечно, в доме не должно оставаться ненужных для клиента вещей хозяина». В стандартный набор цивилизованной жизни на даче входят: мягкая мебель, телевизор, кухня с газовой плитой и (желательно) баня на участке. Если арендодатель планирует сдавать дом не слишком дорого — $600—700 в месяц — то наличие каких-либо изысков в интерьере вовсе не обязательно. Главное — опрятность и чистота. «Основное требование арендаторов — это наличие удобств в доме, — уверена Светлана Алексашина, заместитель генерального директора агентства „Петербургская Недвижимость“. — Желательно, чтобы в доме была ванная комната или душевая кабина с горячей водой». Более жесткие требования предъявляются, когда речь идет об объектах стоимостью от 1 тысячи долларов в месяц. Арендаторы коттеджей сегодня предпочитают снимать дом минимум с 3—4 спальнями, большой гостиной, с хорошим участком. Отделка дома должна соответствовать качественному евроремонту. Владельцу придется позаботиться о том, чтобы в доме была удобная для арендаторов планировка — несколько помещений различного назначения: как минимум две спальни, отдельная кухня (а не уголок на веранде), холодильник, стиральная машина и прочая бытовая техника. Это своеобразный стандартный набор солидного дома за городом.При стоимости аренды свыше 3 тысяч долларов в месяц выдвигаются и другие требования. Метраж дома должен быть как минимум 150 кв.м, участок — 25—30 соток, огороженный серьезным каменным забором. «Практически невозможно переделать построенный в 1970—90-е годы дом под объект элитного уровня, который сдается по цене свыше 2,5—3 тысячи долларов, — уверена Светлана Алексашина. — Чтобы выручить такие деньги, надо изначально приобретать дорогой объект в хорошем месте».В дорогом доме непременно должны быть «излишества»: камины, изразцовые печи, бильярдная, тренажерный зал, бассейн в цокольном этаже или на участке.«В последнее время стало больше горожан, желающих жить за городом круглый год, — рассказывает Ирина Никулина, руководитель отдела аренды корпорации „Адвекс. Недвижимость“. — Пока нет своего дома, они готовы снимать комфортабельное жилье, не очень удаленное от города. Например, с недавнего времени большой популярностью для длительного и кратковременного отдыха стал пользоваться коттеджный поселок „Осиновая роща-2“, и для этого есть все основания: близость к городу, охраняемая территория, однородный социум проживающих, комфортабельные коттеджи». Лужайка по сходной цене К какой бы ценовой категории ни относился дом, участок рядом с ним должен быть приспособлен для отдыха. Это значит: никаких грядок или старых кустов — придется организовать лужайку для подвижных игр и загорания, беседку, лавочки, место для мангала. Желательно сделать песочницу и качели: как правило, дачи арендуют семьи с детьми. Хорошо, если на участке есть несколько старых деревьев: они придадут ему необходимую «природность». Впрочем, серьезные ландшафтные изыски, уверены риэлторы, не нужны: клумбы или цветник ничего не прибавят к стоимости аренды, равно как и живая изгородь. А вот настоящая исправная ограда вокруг участка весьма желательна. Заработать на аренде Приобретение загородных объектов для последующей сдачи — операция пока весьма редкая, а финансовый порог вхождения в роль рантье составит 100 — 300 тысяч долларов. Зато и прибыль может оказаться существенной: специалисты оценивают доходность сдачи в аренду загородных домов в 20% годовых.Правда, покупать легкие щитовые дачи в деревнях и садовых товариществах риэлторы не советуют: при стоимости такого дома до 50 тысяч долларов сдавать его можно будет только в сезон, то есть 3—5 месяцев в году. В итоге годовой доход от аренды не превысит 3—4 тысячи долларов США. А вот риск утраты или повреждения недвижимости из-за пожара или вандализма в то время, пока объект простаивает без дела, довольно высок.Приличный доход можно получить только от дорогого объекта, расположенного в престижном месте: в Курортном районе, на Выборгском направлении, неподалеку от Павловска и Пушкина, во Всеволожском районе (Токсово, Юкки), для зимнего отдыха — в Кавголово, Парголово, Коробицыно. Арендаторы особенно любят деревянные дома, построенные по финским технологиям; стабильно популярны «стародачные» кооперативы. Они пользуются постоянным спросом, предложение таких объектов ограничено, и потенциальные клиенты готовы платить за дом от 3 до 8 тысяч долларов в месяц.«Почти все собственники сдают дачу на сезон, так легче хозяину, — говорит Ольга Михеева. — Но есть значительный неудовлетворенный спрос на помесячную аренду, и это может принести больший суммарный доход владельцу дачи. Просто нужно сдавать ее через агентство, которое выстроит очередь клиентов». Поселки пока не в моде Отдельный сектор рынка — несколько коттеджных поселков, которые сдаются в аренду, в основном — только посуточно. Они, как правило, находятся у горнолыжных курортов, их зимой снимают лыжники, а летом люди просто ездят сюда отдыхать. Но пока такие «доходные поселки» единичны.«Аренду коттеджа в поселке могут пока себе позволить только состоятельные люди, — говорит Анна Демиденко, старший менеджер компании „Александр-Недвижимость“. — В принципе, такие варианты пользуются спросом, но круг постоянных арендаторов пока не сложился: клиенты, которые могли бы стать постоянными, довольно быстро приходят к тому, что надо иметь свою загородную недвижимость».Генеральный директор компании «ТимберПродукт» Денис Малышев считает, что создание таких поселков в перспективе — дело прибыльное. Существенный минус: люди хотят арендовать дом недалеко от города, а свободной земли в районе 50 км практически нет. Значит, такие поселки придется строить в 70—100 км от Петербурга — что вызывает сомнение в прибыльности и быстрой окупаемости этой затеи. В ближайшем будущем количество игроков в этом секторе рынка, скорее всего, увеличиваться не будет.Рост стоимости аренды загородного дома Тип дома Цена в 2006 году, $ в месяц Цена в 2007 году, $ в месяц Дома в пределах 100 и более км от Петербурга, в крупных садоводствах или поселках 100—150250—300 Дома в пределах 50—80 км от Петербурга, в поселках, рядом с лесом или водоемом 300—400500—600 Коттеджи бизнес-класса 1000 — 1500 2500 — 3000 Элитные коттеджи3500 — 40005000 — 7000Распределение спроса по направлениям, %Северные направления в пределах 60 км от города (Курортный, Выборгский, Приозерский районы)…………….. 45Южный берег Финского залива (Петродворцовый, Ломоносовский район)……………………… 15Всеволожский район ……………………………………………….. 20Гатчинский район …………………………………………………… 15Иное …………………………………………………………………….. 5Стоимость аренды коттеджей по районам (до 100 км от Петербурга) РайонСтартовая цена, $ в месяц Зимний дом в поселкеКоттеджВсеволожский300700Выборгский4001000Гатчинский300700Курортный СПб5001000Лужский250500Кировский200-Приозерский350700Тосненский250700 Источники: «Пригород», АН «Бекар», «Адвекс. Недвижимость», «Петербургская Недвижимость», Общество землепользователей «Прогаль». Екатерина ГолубеваМатериал из серии совместных публикаций журнала «Пригород РТ» и AllNW.ru.