В предыдущих материалах мы рассказали о предложении жилья и темпах роста строительства квартир в областном центре. Отметили и рост цен на них. Теперь же попытаемся представить себе, возможно ли их снижение. Точнее говоря, при каких обстоятельствах оно возможно. И насколько вероятно наступление этих обстоятельств.По мнению одного из наших экспертов (см. прошлый номер), на рынке жилья Пскова сейчас установилось равновесие. Другими словами предложение и спрос соответствуют друг другу. Разумеется в условиях текущих цен на рынке. Иными словами, желающих купить квартиры в каркасно-монолитных домах по цене, скажем, 35 000 руб. за квадратный метр примерно столько же, сколько самих квартир в продаже на рынке. Свободное ценообразование при наличии конкуренции, как известно, защищает рынок от ситуации дефицита. В прошлом году мы наблюдали дефицит. Предложение квартир было меньше, чем спрос на них. Что осложняло выбор для желающего приобрести жилье. И толкало цены вверх. Сейчас, после того, как квартиры заметно подросли в цене, вроде как дефицита нет. Смотрим на предложения агентств недвижимости – есть и «однушки», и «двушки», и «трешки». Возможно, кто-то скажет, «то что есть, хорошо, но дорого, и было бы неплохо, если бы государство регулировало цены». Позвольте не согласиться в отношении роли государства. Регулировать цены на конкурентном рынке не имеет смысла. Приказать «продавайте квартиры дешевле!» - утопия в условиях, когда цемент этим летом вырос в цене в 2 раза. Соответственно, если и есть резон в государственном регулировании, то он должен состоять прежде всего в стремлении снизить себестоимость строительства. Ведь если ее сделать меньше, появляется возможность и для снижения цен на готовую продукцию, т.е. квартиры.Возможно ли снизить себестоимость строительства?Для начала определимся с тем, что такое себестоимость и «с чем ее едят». Вообще в экономике под себестоимостью подразумевают сумму всех затрат на производство и реализацию продукции. Применительно к строительству, это означает, во сколько строительной компании обошлась квартира. Понятно, что речь идет о затратах на 1 квадратный метр строительства дома. Затем полученная сумма должна быть умножена на количество квадратных метров в квартире. Цифра получится несколько относительная (расходы на 1 кв. метр в «однушке» могут быть выше, чем в «трешке»), тем не менее, вполне приемлемая для расчета розничных цен. Нас же в большей степени интересует не цена (вряд ли какая-либо из строительных компаний назовет себестоимость квадратного метра жилья, полагаем, это коммерческая тайна), а структура затрат, т.е. из чего состоит себестоимость. Во-первых, полагаем, в нее стоит включить стоимость строительных материалов. Не случайно, динамика цен на стройматериалы нередко используется при анализе и прогнозировании цен на первичном рынке недвижимости.Во-вторых, стоимость работы. В индивидуальном домостроении нередко стоимость работ, производимых специалистами, сопоставима со стоимостью стройматериалов.В-третьих, стоимость инженерных сетей. Нередко, подведение сетей к объекту – забота застройщика. И далеко не всегда они имеются поблизости. Соответственно расходы на сети могут занимать весомую часть в структуре себестоимости. Мы встречали оценки, что такие расходы могут составлять порядка 1/3 всех расходов на строительство.В-четвертых, расходы на разработку проектной документации, ее согласование, стоимость аренды земельного участка.В-пятых, расходы строительной организации, напрямую не связанные с данным объектом, но которые за счет чего-то нужно оплачивать. Плюс затраты, связанные с привлечением капитала.Есть и другие расходы, вряд ли их подробное перечисление интересно читателю.Что может сделать строительная компания? Стоимость строительных материалов от нее мало зависит. Конечно, можно построить мини-завод для производства изделий из бетона или дерева. Но не цемента, согласитесь. Можно снизить затраты на работников, если нанять строителей из бывших советских республик. Перейти на новые строительные технологии, позволяющие снизить расходы на материалы. Но большую часть проблем это все же не решит. Государство могло бы взять на себя регулирование цен на сырье и обеспечение строящихся жилых объектов сетями. Но вряд ли оно станет это делать. По крайней мере, почему-то до этого дня не делало. Правда есть другой весьма интересный вариант. Речь идет о льготном кредитовании строительства (в смысле строительных компаний). К примеру, есть нацпроект «Развитие АПК» и льготное кредитование в его рамках, когда заемщику фактически покрывается весомая часть стоимости средств (в рамках ставки рефинансирования). Другими словами, если банк выдает кредит, скажем, под 13 процентов, а ставка рефинансирования 10, то кредит фактически обходится в 3 процента годовых. Согласитесь, реальная поддержка государства сельхозпроизводителям. А ведь у нас есть и нацпроект «Жилье», почему бы ни придумать для него нечто подобное?Насколько нам известно, в ближайшей перспективе ничего похожего не предвидится. А если добавить к этому рост потребности в стройматериалах для возведения олимпийских объектов, вряд ли можно прогнозировать снижение себестоимости, скорее наоборот.Застроить все, что возможно?Существует такая точка зрения, что если резко увеличить темпы строительства, то тем самым можно побиться снижения цен. У нас темпы роста составляют сейчас примерно 20% в год. Может быть, стоит просто больше строить? Но тогда интересно, почему Москва вроде как не собирается наращивать темпы строительства? Опасается падения цен? Или чего-то другого?Начнем издалека. Если предположить застроить все, то для начала стоит определиться, а есть ли вообще где строить? По нашим данным, на ближайшее два года строить есть где. Т.е. вероятно, работы нашим строительным компаниям хватит. Если брать перспективу, то поля за микрорайоном «Рижский» и улицей Рокоссовского способны дать чуть ли не 10% объемов имеющегося жилого фонда города (сейчас разрабатывается план застройки и идет процесс передачи земель в ведение города для подготовки к аукциону). Если добавить к этому достаточно большую «площадку», что планируется застроить в Псковском районе между рекой Великой и ул. Кузбасской дивизии (как мы видели, работы уже начаты) и в районе Ленинградского шоссе (аукцион по которой уже состоялся), то перспективы для строительных компаний очевидны. Добавим к этому планируемую застройку в районе ул. Юбилейной (от пересечения с Рижским проспектом и по направлению к «дамбе»). Есть и другие относительно небольшие участки. И насколько нам известно, вскоре состоится аукцион по трем участкам (лотам).В принципе, если застроить все это очень быстро, можно предположить, что предложение жилья смогло бы резко возрасти. Правда, при одном условии. Если бы нашлось достаточно покупателей на квартиры. Какой смысл строить дом, который невозможно продать? И кто будет финансировать такое строительство? Иными словами если существует, к примеру, 1000 потенциальных покупателей, способных приобрести жилье по нынешним ценам и желающих приобрести именно новое жилье, то имеет строить 1000 квартир. В противном случае, дома будет стоять пустыми. Прогноз покупательной способности здесь сделать проще, чем в большинстве других отраслей. Ведь если, к примеру, телевизор покупают, когда видят его на прилавке магазина (т.е. его вначале произвели, а затем продают), то новое жилье, как правило, еще когда только начинается строительство. Соответственно, если желающих приобрести квартиру в новом доме становится много, то и следующий дом начнут строить быстрее. Если же продажи идут медленно, то и со строительством следующего дома можно подождать.Есть и другой немаловажный нюанс. Речь идет о размерах компаний. Если строительная компания большая, то она заинтересована строить много, поскольку при малых объемах строительства она будет терпеть убытки. Соответственно, для нее масштабная или комплексная застройка просто необходима. Если же строительная компания относительно невелика, то она может сконцентрироваться на небольших объектах и при снижении покупательской способности просто вместо продажи квартир сдать их в аренду. К примеру, у компании есть возможность построить всего 100 квартир, а потенциальные покупатели есть всего на 50. Что же делать? Если на стадии проектирования весь первый этаж отдать под «коммерцию», это частично решит проблему. С одной стороны, надо уже меньше продать. С другой стороны, кто знает, возможно, в будущем для этой компании прибыль от сдачи площадей в аренду будет весомой поддержкой для финансирования того же строительства. Оставшаяся непроданная часть квартир может быть также сдана в аренду, а при благоприятных (для продажи) условиях продана впоследствии. Другими словами, превышение предложения над спросом может вместо ожидаемого снижения цен привести совсем к другому результату. Остается лишь одноИтак, что же делать? Если жилье не по средствам, и вероятность снижения цен относительно низка. Ответ один – зарабатывать больше! Возможно, кому-то этот вывод покажется смешным. Но выход именно такой. Если цена задана рынком, и не зависит от вашего отношения к ней, выраженного словами «дорого» или «дешево», то вопрос заключается именно в отношении. Как говорится, «не бывает высоких цен, бывают низкие зарплаты». Интересно, почему в школе не учат этому (может, вас этому учили, а нас, к сожалению, нет). В смысле, почему не говорят «работайте на себя, занимайтесь бизнесом», ведь по статистике вероятнее становятся миллионерами именно предприниматели, нежели наемные работники. Соответственно, отказываясь от создания своего дела, мы волей-неволей снижаем свои шансы, в том числе на покупку квартиры. Ну, а что делать, если бизнес – не наше призвание? Жить без квартиры? Или всю жизнь снимать? Возможно, стоит вспомнить опыт советских времен, когда у предприятий были общежития для приезжих работников. Или приобрести жилье в пригороде и добираться на работу на поезде (автобусе), тоже вариант, согласитесь. Или переехать туда, где жилье дешевле. Или искать работодателя, способного обеспечить вас благоустроенным жильем. Или построить небольшой домик в деревне. Как бы то ни было, если времена «бесплатного» жилья прошли (хотя хочется верить, что масштабное строительство муниципального жилья возродится), остается одно – научиться зарабатывать, плюс ипотека. Но ни в коем случае не «вешать нос».Максим Голиков