Комплексный подход может дать Пскову в этом году дополнительно 30 000 кв.м. нового жилья «Первая звезда» О планируемом строительстве крупного жилого микрорайона в Псковском районе мы уже рассказывали нашим читателям в материале «Комплексный подход». Участок размером 19 га, выбранный для комплексной жилой застройки, находится на Новом Завеличье в районе улицы Кузбасской дивизии по направлению к реке Великой. И с точки зрения расположения имеет все шансы стать весьма привлекательным местом для жизни псковичей.Продажа квартир в новом микрорайоне началась совсем недавно, с 1 февраля 2008 года. Что побудило нас изучить, как продвигаются работы на строительной площадке, и когда планируется ввод первых домов. Нашим собеседником стал главный инженер проекта, заслуженный строитель Российской Федерации Владимир Иванович Раскот. Владимир Иванович, на месте, где еще совсем недавно были котлованы под фундамент, уже растут стены домов. Причем как каркасно-монолитных, так и крупнопанельных. Расскажите, пожалуйста, когда первые дома будут введены в эксплуатацию? Как вы заметили, на строительной площадке работы ведутся полным ходом. Помогла, в том числе, и теплая зима. В данный момент мы достаточно активно строим четыре дома, речь идет о 7-8-9-этажных домах в каркасно-монолитном исполнении и доме-«вставке». Между «первой звездой», так мы называем первые три каркасно-монолитных дома, которые будут введены в этом году, предусмотрена каркасно-монолитная вставка. Кстати, что интересно, квартиры во «вставке» вызвали большой интерес у покупателей. Вероятно, это связано с тем, что в архитектурном отношении квартиры имеют нестандартную планировку, людей привлекают не строго прямоугольные или квадратные формы комнат, а комнаты с какими-то уступами, выступами, с обзором на разные стороны света. Также возводятся два 9-этажных крупнопанельных дома: двух подъездный на 81 квартиру и трех подъездный на 128 квартир. В соответствии с договорами с подрядными организациями их ввод запланирован на ноябрь месяц 2008 года. Эти шесть домов дадут Пскову порядка 30 000 новых квадратных метров. Предстоят также работы по строительству парковок, которые предусмотрены генеральным планом. Для того чтобы более рационально использовать территорию, и чтобы было более комфортно жителям (меньше машин стояло во дворах), запланированы восемь подземных парковок, а над ними – детские площадки, которые будут ограждены, чтобы удобнее и спокойнее было родителям детей. Подземная парковка для первых домов включает более шестидесяти мест. При проектировании были спланированы все нюансы, были пройдены все необходимые экспертизы. Думаю, вы знаете, что проекты подземных парковок проходят тщательную природоохранную экспертизу (есть нормы по предельно допустимым выбросам и предельно допустимой концентрации и многое другое). Парковки экологически чистые, на них устанавливаются фильтры для заведенных машин. Конечно, предусмотрены и дворовые парковки, чтобы подъезжать, выгружать мебель, высаживать пассажиров. Какие дома станут следующими по очередности ввода? Далее мы закладываем дом, перпендикулярно реке (сразу за «первой звездой») и офисный центр. Чтобы логично завершить начало микрорайона мы построим также остальные дома, что представлены на плане перед «первой звездой», в том числе с индивидуальной планировкой, который станет доминантой района и будет выходить на реку Великую и мост А. Невского.Сейчас уже выполняется проект первого детского садика, он будет двух этажный с цокольным этажом. В проекте предусмотрено много оригинальных решений для спортивного развития детей.Большая задача – сделать подъездную дорогу. Мы уже начали эту работу. Важно, чтобы у новоселов был удобный подъезд. Также будет сделана дорога внутри квартала.Сейчас уже закладываются фундаменты домов, которые планируется сдать в следующем году. В следующем 2009 году мы планируем сдать не меньше. Всего на этой площадке мы планируем построить порядка 200 000 кв.м. жилья, если вводить по 20 000 ежегодно, то понадобится 10 лет. Понимая острую потребность в жилье, мы планируем ввести микрорайон за 7 лет. Соответственно, надо вводить примерно по 30 000 ежегодно. Насколько я понимаю, все квартиры в новом микрорайоне, в том числе и в крупнопанельных домах, продает именно ваша компания? Мы выступаем единым заказчиком-застройщиком (проектную декларацию можно посмотреть в офисе компании по адресу Псков, наб. р. Великой 6 – прим. ред.) и осуществляем продажу квартир без посредников. Хотя продажа квартир только началась, люди идут каждый день, в основном семьями, нам пришлось даже добавить обслуживающий персонал, приятно, что наше жилье востребовано. Молодые семьи проявляют большой интерес к квартирам в крупно панельных домах. Вы знаете, одним из наших подрядчиков выступает известная псковская строительная компания «ДСК», которая как раз строит такие дома. Квартиры в них обходятся дешевле и продаются с отделкой. Полагаю, это немаловажно для молодых семей, которым хочется как можно скорее въехать в свое жилье. В каркасно-монолитных домах дается возможность для создания индивидуальной планировки, естественно с соблюдением всех СНиПов. К примеру, на максимальную площадь кухни влияет объем вытяжки. Наши специалисты могут объяснить все тонкости заказчику, кроме того, нередко, когда приобретаются квартиры в каркасно-монолитных домах с возможностью перепланировки, сразу заказываются планировочные и штукатурные работы, чтобы не возиться с «грязной работой». Чистовую отделку также можно заказать нашим специалистам, либо своим. Другими словами, каркасно-монолитное исполнение позволяет воплотить свои фантазии, мечты, сделать квартиру индивидуальной, но с другой стороны это дольше во времени, поэтому, те, кто срочно нуждаются в жилье, скорее купят квартиру в панельном доме с полной отделкой. Когда я смотрел планировку в первых каркасно-монолитных домах, то заметил, что в основном спроектированы одно и двух комнатные квартиры. Это связано с анализом спроса на первичном рынке недвижимости Пскова? Действительно, в основном в первых каркасно-монолитных домах представлены одно и двух комнатные квартиры, есть и трех комнатные, их немного. Средний метраж однокомнатных квартир составляет 37-40 кв.м., двухкомнатных - 60 кв.м., трехкомнатных - около 80 кв.м. Проектирование домов основано на анализе спроса на жилье в каркасно-монолитных домах. Более того, у нас есть возможность моментально отреагировать на любое изменение в спросе, если, к примеру, пойдет спрос на четырех или пяти комнатные квартиры или квартиры в двух уровнях. Схема каркасно-монолитного домостроения позволяет сделать это. Что представляет собой данная технология? Колонны, которые держат межэтажные перекрытия, большие площади с возможностью перепланировки и теплые конструкции – монолитный пенобетон, сорок сантиметров которого по своим теплофикационным характеристикам превосходит семидесяти пяти сантиметровую кирпичную стену. Что такое пенобетон: это цемент и песок, вспениватель, и никаких химических реагентов. Во время твердения происходит вспучивание. Вспененный материал достаточно легкий и экологически чистый. Все делается прямо на стройплощадке. Выкладывается облицовка из кирпича, причем достаточно плотно и качественно. В противном случае при заливке вспененная масса выйдет наружу. Пенобетон заливается в жидком виде. С внутренней стороны стены обшиваются влагостойким гипроком, он выступает как опалубка при заливке с внутренней стороны. Гипсокартон также экологически чистый материал. Сразу же оформляются откосы и подоконники, чтобы была полная герметичность используется макрофлекс. При заливке раствор вспенивается, вспучивается, поднимается и твердеет. И так ярус за ярусом. Раствор заполняет все щели и пустые пространства. Привлекательность этого материала и в том, что пенобетон полностью заливает все пространство, поэтому стены достаточно теплые. Перед началом реализации проекта мы изучали опыт других компаний, занимающихся каркасно-монолитным строительством. Сохранению тепла в квартирах также способствуют металлопластиковые окна. А для притока свежего воздуха мы ставим специальные клапаны, что позволяет регулировать поступление воздуха самим жителям. Двери в квартиры устанавливаются металлические, а внутренние двери – по желанию покупателя. Чем определяется ценовая политика компании? От чего зависят цены на квартиры? Цены диктует общая ситуация в стране и во всем мире. Если идет подорожание энергоносителей, арматуры и цемента, то строитель вынужден поднимать цены. Только перенасыщение рынка жилья может снизить цены. Но, полагаем, в Пскове такого перенасыщения в ближайшее время не произойдет, потому что очень много нуждающихся в жилье людей. И мы должны очень гибко реагировать на их пожелания. Если, к примеру, будет падать спрос на «однушки», то мы будем больше строить «двушек», если будут востребованы «тройки» и «четверки», будем больше проектировать их. Двадцать-тридцать тысяч квадратных метров, которые будет давать на рынок наша компания не может вызвать обвала цен, даже пятьдесят тысяч кв. метров плюсом к уровням прошлых лет не вызовет обвала. Конечно, если бы снизились цены на энергоносители и цемент, то и мы бы снизили цены на квартиры. Вы знаете, строители никогда не были супербогатыми, они работают на определенный уровень рентабельности отрасли. К тому же, введение пяти летней гарантии на построенное жилье, предполагает определенные затраты строителя после ввода жилья в эксплуатацию. Ведь не ошибается тот, кто ничего не делает. Мы с уважением относимся к нашим покупателям, и устраним какие-либо недостатки, если таковые возникнут в процессе эксплуатации. Ситуация на рынке такова, что, как говорится, покупатель всегда прав. Мы это понимаем, и со всей ответственностью относимся к этому. Справка МК:Цены на квартиры в каркасно-монолитных домах (за 1 кв.м.)1-комнатная квартира – 38 000 руб.2-комнатная квартира – 37 500 руб.3-комнатная квартира – 37 000 руб.Цена на квартиры в крупно панельных домах (за 1 кв.м.) Со 2 по 8 этаж1-комнатная квартира – 34 000 руб.2-комнатная квартира – 33 500 руб.3-комнатная квартира – 33 000 руб.1,9 этаж1-комнатная квартира – 33 500 руб.2-комнатная квартира – 33 000 руб.3-комнатная квартира – 32 500 руб.Цены указаны на 1.02.2008 Говорят что затраты строителей на сети составляют порядка 30-40% себестоимости строительства, а в Пскове это так? Да, это связано с неразвитостью инженерных сетей. К примеру, нам пришлось тянуть одну сеть пять километров с Гдовского шоссе, через р. Великую. Теплотрассу мы ведем с микрорайонов улицы Рокоссовского. Канализацию проводим с районной насосной станции. Водопровод – с улицы Юбилейной. Причем приходится закладывать огромные диаметры труб. На первые дома ложатся большие затраты, но это не означает, что покупатели первых домов их полностью оплачивают, они распределяются на все дома микрорайона. Мы понесли огромные затраты по межплощадочным сетям – более 200 млн. руб. Как реагируют руководители и специалисты других строительных компаний Пскова, ваши коллеги, на реализацию нового проекта, как партнеры или конкуренты? Все-таки речь идет о комплексной застройке на более 200 000 кв. м. жилья. Строительный мир достаточно узок и специфичен, и в отличие от отраслей, где возможно кто-то кому-то и завидует, все отлично понимают с каким трудом все достается. Кроме того, мы готовы привлечь для освоения этого участка и другие строительные компании. Вы знаете, крупнопанельные дома нам возводит «ДСК», мы с ними достаточно тесно сотрудничаем, у нас есть договор о намерениях с «Реставрационной Мастерской». Нам очень приятно, что «ДСК» с нами работает. У «Реставрационной мастерской» сейчас много своих объектов, но в будущем, возможно, мы будем также сотрудничать. Поэтому черной зависти нет.Если бы мы строили какие-то высоко доходные игорные заведения, возможно, была бы зависть. А мы же строим жилье. И все понимают, чем больше жилья будет построено, тем выше будет уровень благополучия и жизни жителей города и области.Как вы знаете, с 1 октября 2006 года все земельные участки идут через процедуру конкурсов, это вызвало небольшую заминку на строительном рынке. Плюс требуется серьезная проработка каждого участка, экспертизы. А это и время, и деньги. Любая стройка требует предварительной работы минимум год, чтобы провести предпроектные и предстроительные дела (обоснование, экспертизы и т.п.). Если речь идет о строительстве в прибрежных или водоохранных зонах, то необходимо выполнить достаточно жесткие требования инспектирующих организаций, и это вероятно правильно, чтобы жителям проектируемых микрорайонов было удобно, комфортно и безопасно. Для обоснования выбора этого участка мы провели очень тщательное обследование на гамма-излучение, бета-излучение, радоновое излучение. Даже проверку на разминирование. Это требовало больших средств. Мы очень серьезно подошли к району застройки, как обычно и поступают серьезные строительные компании, получили положительное заключение Росприроднадзора и Ростехнадзора. Мы уверены, что микрорайон будет безопасным для покупателей жилья. А кого вы видите покупателем жилья? «Нарисуйте» портрет человека, который приходит в компанию, желая приобрести квартиру. Это, как правило, двое молодых и достаточно симпатичных людей. В среднем 25-35 и 35-40 лет. Людей приходит очень много. Смотришь, как они все спрашивают, выходят довольные из отдела продаж и еще в коридоре что-то обсуждают между собой. Цены на жилье у нас не выше тех, что в сложились на первичном рынке жилья в Пскове. Почему к нам люди идут? Думаю, их устраивают цены.Мой совет: внимательно посмотреть на план застройки, все расспросить, не спешить. Ведь вкусы у всех разные. Кого-то интересует дом ближе к берегу, а кого-то к полю, кому-то хочется в жить в центре микрорайона. Для кого-то очень важен вид во двор, чтобы видеть, как играют дети. Наши специалисты по продажам объяснят преимущества каждой квартиры. В инженерном отношении они, можно сказать, равнозначны с точки зрения качества. Мы с удовольствием расскажем о технических вопросах, мы можем объяснить достоинства и недостатки.***Добавим, что помимо квартиры можно приобрести и парковочное место в подземной парковке. В цокольной части каждого каркасно-монолитного дома спроектирован этаж для офисов, магазинов, предусмотрены отдельные входы. Думаем, коммерческая недвижимость в этом районе будет интересна для предпринимателей. Также в микрорайоне предусмотрены отдельные магазины («шаговой доступности) и офисные центры.Судя по первым результатам, комплексный подход к застройке выглядит весьма привлекательным и перспективным. И хотелось бы верить, что он найдет свое продолжение также на других площадках (за ул. Рокоссовского и микрорайоном «Рижский», а также напротив областного ГИБДД). Максим Голиков