Взаимодействие собственников жилья с управляющими организациями - одна из злободневных тем на сегодняшний день. В продолжение раскрытия тайн этой актуальной проблемы корреспондент Псковской Ленты Новостей решил выяснить, как же выстроены эти взаимоотношения и как сейчас обстоят дела на рынке управления жилым фондом в Пскове. Об этом в интервью корреспонденту рассказал руководитель управляющей организации ООО «Десятый микрорайон Плюс», депутат Псковской городской Думы Константин Болотин.- Константин Васильевич, расскажите, как формировался рынок управления жилым фондом в Пскове?- В Пскове рынок управляющих компаний начал образовываться с конца 2007 года и окончательно сформировался к концу 2008. В основном управляющие компании - это трансформировавшиеся МП УМР, которые получили новый юридический статус, изменили название, но фактически ничем не отличаются по своему функционалу. А ведь суть реорганизации не в смене вывески. Необходимо, чтобы изменилось мышление работников частных управляющих организаций, возросла степень их ответственности за предоставляемые услуги.Ранее финансирование МП УМР происходило по остаточному принципу. Тариф устанавливала администрация города Пскова через утверждение Псковской городской Думой. При утверждении тарифа администрация исходила из социального бюджета, в результате чего тариф для населения был минимальным. Это в свою очередь отражалось на состоянии финансов муниципальных предприятий, которые получали субсидии из бюджета на выполнение тех или иных работ. Управляющие организации, созданные в качестве альтернативы МП УМР, не могли резко представить другие тарифы для населения, даже экономически обоснованные, поскольку граждане не сделали свой выбор в пользу управляющей организации, поскольку привыкли платить мало. Справедливости ради можно сказать, что невысокие тарифы определяли и небольшое количество услуг, качество которых оставляло желать лучшего. И сегодня мы пожинаем плоды прежней системы: с одной стороны - резкое повышение тарифов ударит по карману граждан и может заставить собственников жилья выбирать другую управляющую организацию, а с другой стороны - избежать повышения тарифов на обслуживание не сможет ни одна из управляющих организаций в силу объективных причин. - Повышение тарифа соответственно должно предполагать повышение качества услуги. А какие услуги оказывают управляющие компании? Что входит в перечень обязательных услуг, а за что собственники жилья должны платить дополнительно? - Вообще такие вещи прописываются договором между управляющей организацией и собственниками жилья. В договоре указаны все услуги, которые входят в тариф. Основное, что входит в оплату по тарифу, - уборка подъездов, ее периодичность, уборка придомовой территории, обслуживание инженерных сетей в подвалах, на чердаках, аварийное обслуживание в квартирах. Я предполагаю, что перечень основных услуг более или менее стандартен у всех управляющих организаций Пскова. Они брали за основу набор услуг, которые предоставляли муниципальные предприятия. Возможно, кто-то добавил кратность, кто-то ее сократил в соответствии со своей сметой доходов и расходов. Набор услуг прописан санэпидемиологическими нормами. Так, влажную уборку в подъезде положено проводить один раз в неделю как минимум. Что касается дополнительно оплачиваемых услуг для населения – это, естественно, капитальный ремонт здания. Если дом не попал в федеральную программу капитального ремонта, но нужно что-то отремонтировать, то тогда это будет оплачиваться дополнительно. Вот один из примеров. Дому 25 лет. Управляющая организация получила предписание от Роспотребнадзора о том, что в этом доме лифты отработали свой срок, и необходимо провести экспертизу их промышленной безопасности. Так вот одна такая экспертиза стоит около 25 тысяч рублей. В итоге управляющая организация должна или отключить лифты, или собрать с жильцов деньги на проведение этой экспертизы. Оценка экспертов может быть разной: не исключено, что ее результаты подтвердят необходимость проведения ремонтных работ, но также возможно, что срок эксплуатации лифта будет продлен еще на 5 лет. Жильцы должны для себя решить, готовы ли они платить за экспертизу или согласны ходить пешком. Граждане, проживающие на первых, вторых и третьих этажах, могут отказаться оплачивать, ссылаясь на то, что они не пользуются лифтом. В таком случае бремя оплаты будет ложиться на людей, чьи квартиры расположены с четвертого по девятый этажи. Тут возникает конфликт интересов собственников. 25 тысяч рублей - это большая сумма, но не следует забывать, что согласно Жилищному Кодексу, все собственники несут солидарную ответственность в соответствии со своими долями за общее имущество дома: лифты, подвалы, чердаки. Вот такая ситуация у нас сложилась. Пока решения этой проблемы не найдено. Мы готовы пойти навстречу собственникам жилья и брать эти деньги с них не единовременно, а дать рассрочку на 4-5 месяцев. Так, если в подъезде 36 квартир, то с каждой квартиры необходимо внести по 700 рублей. Платеж в количестве 100-150 рублей в месяц уже не будет так обременителен для жильцов, но даст возможность собрать нужную сумму для проведения необходимой экспертизы. - А как выстроена ваша работа с жильцами? Сотрудники управляющей организации общаются с каждым жильцом индивидуально или существуют какие-то инициативные группы?- Во многих домах есть старшие по подъезду, а там, где люди более пассивно себя ведут в отношении своего имущества, есть старшие по дому. Многие вопросы мы решаем со старшими по подъезду, но есть такие вопросы, в которых должны участвовать все. Тогда мы проводим общее собрание жильцов многоквартирного дома. У нас есть социальные сотрудники, которые работают именно по взаимодействию с жильцами. - С какими вопросами чаще всего жильцы обращаются в управляющие организации? - Самые проблемные вопросы – это запуск тепла и аварийные ситуации: протечка кровли, протечка швов, прорыв инженерных сетей. Обращаются с жалобами на соседей, которые шумят во время ремонта или заливают нижние этажи. В новых домах люди жалуются на то, что компании молодых людей сбивают замки и залезают на крышу, что может в итоге привести к каким-то аварийным ситуациям. - А какие вопросы, так скажем «не по адресу»? - Это, скорее всего, вопросы благоустройства дворовых территорий. К примеру, асфальтирование дворовых территорий, установка бордюрного камня – это не относится к работе управляющих компаний. Жилищная организация может за счет собственных средств организовать формы малой архитектуры – поставить какие-то качели, домики, сделать песочницу. Мы можем только аварийно засыпать провал у подъезда щебнем, но мы не можем положить асфальт. Вот по аварийным ситуациям управляющие организации обязаны реагировать. Прорвало трубу – перекрыли, поменяли, заварили. - В Пскове пока не сформировался рынок в сфере ЖКХ. В связи с этим есть ли у управляющих организаций стимул работать лучше, чем другие жилищные компании, оказывать более качественные услуги? - Действительно, у нас сейчас рынок в этой сфере деятельности пока еще не сформировался окончательно. Руководители управляющих организаций, которые пришли из управления МП УМР, очень закостенелые в своем мышлении. Они считают, что им нарезали их деревеньку, и они в своей деревне бояре, и их оттуда никто не выгонит. Это неправильно. Как только жильцы начнут более активно проявлять свою жизненную позицию, выражать недовольство качеством оказываемых услуг и переходить к другим управляющим компаниям, именно из-за конкуренции на рынке, а не из-за влияния административных рычагов, тогда управляющие организации начнут повышать качество оказываемых услуг. Я предполагаю, что этот период займет от года до трех лет. В конечном итоге вместо такого большого количества управляющих организаций, которые мы сегодня имеем в Пскове, останется половина. То есть где-то 50% компаний прекратит свое существование. Соответственно услуги станут более качественными. Но в этом вопросе важна активная позиция жильцов. Не нравится, как работает ваша управляющая компания, организуйте общее собрание всех жильцов, и высказывайте свои претензии, составляйте протокол и выбирайте другую управляющую компанию. - Почему, по Вашему мнению, сейчас собственники жилья еще не проявляют активную позицию в этом вопросе?- Я думаю, что основная проблемазаключается в том, что все понимают, что любое предоставление более качественных услуг приведет к большему финансированию. Еще с советских времен мы привыкли, что за нас кто-то что-то сделает и сделает это бесплатно. Почему у нас в городе, к примеру, очень тяжело создаются ТСЖ? Товарищество собственников жилья предполагает членские взносы. Управлять ТСЖ должен председатель – наиболее активный житель этого дома. Сложно, во-первых, найти этого активного человека. Во-вторых, когда он начинает вести расчеты, то получается, что, как правило, стоимость членских взносов выше, чем тариф у управляющей организации. В-третьих, ответственность у собственников гораздо выше. Форма ТСЖ имеет место быть, но в том случае, если жильцы активны, готовы сбрасываться деньгами и у них хороший председатель. Председателем ТСЖ может не быть специалист в сфере ЖКХ. Он может нанять управляющую организацию выполнять те или иные функции. Ему не надо бегать искать сантехников, он нанимает управляющую компанию, прописывает в договоре услуги, которые она должна оказывать – аварийная сантехника, аварийная электрика, уборка дворовой территории с такой-то периодичностью. Мы, как управляющая организация, готовы на своей территории создать в некоторых домах ТСЖ. Председатель сам собирает деньги, и раз в месяц оплачивает те услуги, которые мы оказываем в соответствии с договором. - Возвращаясь к разговору о смене жильцами управляющей организации, существует ли в этом вопросе какая-то территориальная зависимость расположения жилого дома и управляющей организации?- Этот вопрос мы уже рассматриваем и готовимся к таким ситуациям. Сейчас уже разрабатываем алгоритм действий. В этом ничего сложного нет. Организация, которая занимается обслуживанием домов, открывает в другом микрорайоне города свое отделение. В том районе нанимает людей, которые будут выполнять различные услуги. - Используете ли Вы в депутатской деятельности свой опыт работы в сфере управления жилищной организацией? Помогает ли он Вам? - В первую очередь помогает в том, что статус депутата позволяет мне оперативно изучать нормативно-правовую базу, касающуюся сферы жилищно-коммунального хозяйства, и использовать эти знания во взаимоотношениях с населением, с энергоснабжающими организациями - со всеми игроками на этом рынке.- Поступают ли к Вам, как депутату, обращения граждан, связанные с вопросами взаимодействия собственников жилья и управляющих организаций? - При общении с гражданами по моему депутатскому округу мне поступает больше вопросов не о том, как выстраивать взаимоотношения со своими жилищными организациями, а жалоб на те управляющие компании, которые обслуживают их дома. Жалобы касаются либо бездействия управляющих организаций, либо халатного отношения сотрудников к проблемам. По моему округу около 90% таких жалоб достаточно объективные. Это и плохая уборка придомовой территории, и плохая уборка подъездов, и отсутствие оперативности в проведении аварийного и текущего ремонтов кровли и инженерных сетей и т.д. В таких случаях, я своевременно связываюсь с руководством этих управляющих компаний, а они в свою очередь реагируют и выполняют необходимые работы. Иногда, скрепя сердце, но что-то делают. Не все, конечно, но как-то реагируют на мои обращения. В этом отношении мой опыт работы в сфере управления жилищной организацией помогает в том, что я знаю проблему изнутри. Знаю, как ее решать, и рычаги, с помощью которых можно повлиять, чтобы управляющая организация начала работать добросовестно и выполнять просьбы жильцов своего района. - Существует ли какая-то форма взаимодействия между управляющими организациями и местными властями?- Да, конечно, она есть. Раньше этими вопросами занималось управление жилищного фонда. Сейчас в структуре администрации города произошли изменения: создано отдельное управление, которые будет заниматься организацией жилищного фонда. Его возглавит Святослав Пидуст. Вероятно, они разработают новые критерии эффективности деятельности управляющих организаций, найдут новые возможности для взаимодействия. Раньше управление жилищного фонда проводило еженедельные планерки, на которых до управляющей организации доводились пожелания администрации. Но надо сказать, что не все их выполняли своевременно или вообще не выполняли. Да, административных рычагов влияния на управляющие организации фактически не существует. Но даже не знаю, нужны ли эти рычаги. Наверное, для администрации города нужны. Из администрации нам сообщают о претензиях, поступивших в службу 055, пишут письма с просьбой проявить активность и доложить о разрешении проблемной ситуации. Граждане по привычке идут с жалобами в администрацию, поскольку раньше она полностью руководила процессом управления. Сейчас нет. Конечно, им бы хотелось иметь рычаги воздействия. Они остались только в вопросе во взаимоотношении управляющей компании и ресурсоснабжающей организации - теплосетей, Горводоканала. Вот здесь у них остался какой-то рычаг, но он должен влиять на отношения, регулируемые Жилищным Кодексом и Постановлениями Правительства РФ и не более того. Мы на месте стараемся выстроить отношения с жильцами так, чтобы своевременно реагировать на все их жалобы и претензии, чтобы не усугублять проблемы. Не всегда, конечно, это получается. Мы признаем, что наши сотрудники все еще работают по старинке, пока не у всех получается переключить сознание так, чтобы начать работать по-новому. Ситуация кардинально изменится, когда придут молодые люди, которые не работали в советское время, когда все делали по принципу «все нам должны». И работать мы стараемся по принципу: хорошо работаем, предоставляем качественные услуги – получаем деньги.Поэтому самым важным рычагом влияния на управляющие организации, думаю, должны быть активные собственники, которые платят, только если я хорошо справляюсь со своими обязанностями. А если я не справляюсь - не платят, а потом уходят к тому, кто отвечает их требованиям и выполняет свою работу на «отлично».Собственникам жилья важно усвоить, что только активная жизненная позиция может стать подспорьем в борьбе за чистые подъезды, ухоженные дворы, профессионально выполненный ремонт. Беседовала Софья Лисицына