Российские риэлторы в растерянности, если не сказать - смятении. К привычным заявкам клиентов на «однушки-старухи» или «двушки-бабочки» в центре родного «Энска» негаданно-нежданно прибавились вопросы о недвижимости в далеких и еще пару месяцев назад совсем не-российских Ялте, Судаке и Феодосии. Крым, как и любой новый рынок - это лакомый кусок, который манит и пугает одновременно. По крайней мере, об этом говорят в столичных и крымских агентствах. А что думают по этому поводу псковские риэлторы? ЦДИ выяснил мнение агентов и заодно подсчитал, во сколько обойдется домик в деревне - крымской деревне.

Крым? Нет, не слышали...

Недвижимость - один из лучших вариантов инвестирования. Ну а покупка жилья в краю, где «тепло и яблоки», вдвойне хороша, так как сочетает в себе полезное с приятным. Эти преимущества недвижимости в Крыму давно оценили по достоинству состоятельные россияне, а также военнослужащие, жители обеих столиц и работающие на севере. Именно эти категории граждан, по свидетельству риэлторов, чаще других покупали дома и квартиры, предпочитая Южный берег Крыма (Ялта, Гурзуф, Судак, Алупка). Впрочем, несмотря на интерес русских покупателей, до недавних пор добрая половина недвижимости в Крыму принадлежала украинцам (доля русских собственников составляет на сегодня 30%, около 15% - жители бывших советских республик, в основном Прибалтики).

По мнению аналитиков, в ближайшее время картина собственников изменится: украинцы начнут избавляться от жилья в Крыму. Как это отразится на ценах - пока прогнозировать сложно. С одной стороны, рост предложений может спровоцировать обратное падение начавших было расти цен обратно. С другой - сейчас на рынке Крыма украинские цены (в гривнах, а чаще - в долларах), и хочешь-не хочешь они будут «подтягиваться» к российскому уровню стоимости недвижимости на российском Черноморье – а значит, они будут снижаться, так как ценники у украинских черноморцев сильно завышены. Для формирования цен на морском побережье немаловажную роль играет также сезон: весной и летом - дороже. Трудно переоценить влияние и психологического фактора. Пока продолжается ажиотаж, даже наши «звезды» бросаются покупать недвижимость в Крыму.

Многие аналитики говорят о том, что пока все же преимущество у Краснодарского края - благодаря налаженной инфраструктуре. А Крыму понадобится еще как минимум два-три года, чтобы стало ясно, куда республика будет двигаться дальше и сколько в нее будет вкладываться средств. После строительства моста через Керченский пролив – у ценников есть все шансы «подрасти» на 20-30%». Но сегодня Крым - это регион, который мало интересовал прежние власти. Сколько за - столько и против.

По данным Торговой системы «REM Navigator» цены на недвижимость в Крыму за апрель 2014 года снизились на 2% (в USD): «в апреле 2014 г. на рынке недвижимости Крыма наблюдался умеренный спрос на недвижимость. Для традиционного весеннего сезонного повышения деловой активности такой спрос нельзя признать высоким. Интерес к курортной недвижимости со стороны российских покупателей также сохранялся, но имел тенденцию к охлаждению».

Кто не рискует, тот не инвестирует?

Сегодня средний ценник за 1 кв.м в одних из самых дешевых по стоимости районах Крыма - Симферополе или Севастополе - составляет порядка 800-1000 у.е. Заветный квадрат на ЮБК обойдется дороже - в 1000-1200 евро. Средняя стоимость на дома в центре Крыма - 1150 у.е./кв.м.

Смотрим предложения, размещенные на украинской странице портала частных объявлений Slando (русские сайты пока не «присоединили» географические реалии Крыма). Самое большое количество объектов, предлагаемых сегодня, расположено в Севастополе. Разброс цен велик - однокомнатную квартиру можно найти и за 13500 у.е. (675 тыс. руб.), и за 45500 у.е. (2,3 млн руб.) Все зависит от года постройки здания, коммуникаций (это, кстати, для Крыма достаточно болезненная тема) и даже вида из окна. В Симферополе однокомнатную в новом доме продают за 42000 у.е., чуть дороже в Феодосии - за 45000 у.е., в Ялте - от 73000 у.е.

Для сравнения: на конец 2013 года средняя стоимость квадратного метра нового жилья в Пскове и области составляла 37844,59 руб., что на 150 руб. выше цены 2012 года. При этом квадратный метр квартир б/у за год вырос в цене более чем на 4 тыс. руб. и составил 42017,07 руб. против 37839,20 руб./кв м в конце 2012 года (однокомнатная квартира - в районе 1,2-1,4 млн руб.).

«В крымскую недвижимость, действительно, выгодно вкладываться, - подтверждает наши выводы Алексей, риэлтор одного из псковских агентств. - Это же курортная зона. Вспомните Сочи, где цены растут год от года, Олимпиада только подстегнула спрос. Средняя цена за квадрат на вторичном рынке там сейчас составляет порядка 100 000 рублей, что сопоставимо с ценами на жилье в Питере».

Если уж мы вспомнили о Сочи, то согласно статданным, всего 10% россиян приобретают здесь квартиру, чтобы в ней жить (постоянно или на время работы в Сочи), 40% – обзаводятся недвижимостью для отдыха и 50% сделок совершаются с инвестиционными целями

«Но, - продолжает Алексей, - насколько я знаю, пока в псковские агентства недвижимости не стоят очереди из желающих купить домик у самого Черного моря. Может быть, в Москве или Питере интерес есть. Нам бы со своим разобраться. Если говорить об аренде - то ее ищут чаще через интернет или личные знакомства. Но, судя по моим знакомым, те, кто в прошлом году собирался провести отпуск в Крыму, теперь меняют планы».

«Тем более, - добавляет псковский риэлтор, даже при желании что-то купить - в принципе, я был бы не прочь купить там землю - я бы поостерегся пока что от сделки. Так как в сложившейся ситуации можно нарваться и на мошенников, и на неверное оформление документов. Там же пока нет единого крымского реестра недвижимости».

Иная точка зрения у Ольги, также опытного риэлтора: «В таких случаях достаточно и договора купли-продажи, заверенного нотариусом. Потом в палате зарегистрировать права собственности. до 98-года в России все так и делалось, когда еще не существовало Регпалат и реестров». Но, отмечает риэлтор, надо быть готовым к любому развитию событий - вплоть до того, что ваши права в итоге все же будут оспорены. «В этом смысле хорошо бы дождаться подписания каких-нибудь официальных документов между Россией и Украиной по Крыму, - считает Ольга. - Или же покупать то, что было приватизировано до присоединения. Иначе возможны суды, можно потерять и деньги, и недвижимость, тем более если вы там не собираетесь жить».

Будет и на нашей улице море...

Действительно, это, как говорят в Одессе, - две большие разницы: покупаете вы жилье для отдыха или все же для того, чтобы продать подороже в недалеком будущем. В последнем случае вам, скорее всего, придется найти партнеров, которые будут «присматривать» за квартирой или домом, сдавать его приезжим.

Вариант с переездом в каком-то смысле дешевле (вспомним опять же: «там тепло, там яблоки». Моя подруга Марина, покупавшая лет двадцать назад квартиру в Феодосии для отдыха, переехала туда лет семь назад - насовсем. В сравнении с родной Опочкой и Уралом этот город показался раем: «это не самый дорогой курорт, здесь доступные пляжи (и песчаные, и камешковые). И уникальный климат!» Сегодня они налаживают жизнь в новых реалиях, в том числе и в новых требованиях к оформлению собственности на недвижимость.

«Сейчас официально ничего не продать и не купить, - рассказывает Марина, - БТИ не работают, ещё не перевели всю бумажную базу в электронную (говорят, им из Киева заблокировали всё), а потом будут переводить все эти кадастры в новый вид. Буквально на днях завершают обучение по новым законам нотариусы и другие служащие. Получают новые документы, чтобы начать хоть что-то оформлять. Желающих купить недвижимость - куча, люди появились сразу после референдума. Но мало предложений, так как хозяева снимают свои варианты, надеясь после поднять цену».

По словам Марины, «те, кто хочет рискнуть - оформляют сейчас недвижимость через залог, чтобы потом, как откроются конторы, - уже оформлять как положено. Без проблем можно покупать дачи: там реестр не нужен, достаточно переоформления книжки в товариществе (если участок не приватизирован)». «Переходный период (как обещал Медведев), - добавляет моя знакомая, - закончится к 1 июля, но в действительности - вряд ли что-то успеют сделать. Полный коллапс».

Марина подтвердила, что цены на недвижимость в Феодосии выросли: «Со времени перехода в РФ, мне кажется, тысяч на 10 долларов выросла стоимость. Очень многие варианты уже продались, особенно эконом-класса. Хотела купить себе домик на задворках за 28000 у.е - уже купили».

Интересно, что стоимость «коммуналки» в Феодосии меньше, чем, допустим, в Пскове. Например, за свою нестандартную двушку Марина платит примерно 250 гривен в месяц (газ, вода, коммуналка, электричество). Пересчитываем по действующему коэффициенту (3,1) - это примерно 775 рублей. «Тарифы пока заморожены. А стоимость коммуналки в «пустой квартире» - то есть когда вы в ней не живете, - всего 74 гривны (примерно 229 рублей)».

***

Где же поставить запятую в предложении «Покупать нельзя подождать», говоря о крымской недвижимости? В настоящее время четких прогнозов по развитию ситуации в Крыму не могут дать даже опытные эксперты. Такие события, как введение визового режима для россиян, увеличение налогов на недвижимость для нерезидентов, новые санкции, с одной стороны, стабилизация транспортного сообщения с Крымом, нормализация поставок энергоресурсов и воды, с другой, - могут серьезно изменить рынок недвижимости Крыма, а также спрос со стороны россиян.

В любом случае - на период неопределенности с юридической стороной покупки недвижимости стоит быть осторожными: риэлторы предупреждают о возможном росте количества разного рода махинаций. Может быть, не стоит предпринимать скорых решений и дать «мутной воде» отстояться?..

Кстати

Как сообщает портал «Деловой Петербург», власти Крыма намерены отменить мораторий на продажу недвижимости уже через пару недель - после 21 мая.

«Мораторий у нас действует до 21 мая. Именно в этот период должны быть восстановлены все реестры по земле и недвижимости в полном объеме. Буквально 10 мая должен заработать Росреестр, соответственно начнут работать нотариусы, которые уже практически прошли обучение и будет переаттестованы», - пояснил Аксенов.

По его словам, власти будут пресекать любые мошеннические схемы по продаже и перекупке крымской земли и недвижимости. При этом законопослушные граждане смогут беспрепятственно осуществлять необходимые сделки.

Елена Никитина